Une fiscalité particulièrement attractive, un marché potentiel énorme, une demande en forte croissance... les résidences services de nouvelle génération dédiées aux seniors ne manquent pas d'atouts pour les investisseurs. A condition de faire les bons arbitrages en fonction de ses objectifs personnels.
Après le baby boom, le papy boom. En 2050, les papyboomers représenteront quelque 22 des 72 millions d'habitants que comptera la France (source Insee). Autant dire que le marché des résidences services pour seniors a le vent en poupe : environ 130 nouveaux projets vont se concrétiser d'ici à la fin 2018 (77 entre 2014 et 2016), selon une étude du cabinet Xerfi-Precepta, publiée en octobre 2016.?En accordant des avantages fiscaux pour les investisseurs dans ce type de résidence, les pouvoirs publics poursuivent un double objectif : soutenir la construction, bien sûr, mais aussi développer le maintien à domicile le plus longtemps possible des personnes âgées.
Certes, la fiscalité ne doit pas être la seule motivation pour un investissement. Mais il ne faut cependant pas en négliger les substantiels avantages : une réduction fiscale au titre du dispositif Censi-Bouvard cumulable avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ou une défiscalisation Pinel, par exemple.
La loi Censi-Bouvard permet une réduction d'impôt sur le revenu, étalée sur 9 ans, de 11% de la valeur du bien acheté, dans la limite de 300 000 euros, indépendamment du nombre de biens acquis. Soit un maximum de 3.666 euros/an pendant neuf ans. Si l'investissement dépasse ce plafond, il est possible de reporter la différence sur l'impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location. Le mobilier n'est pas déductible des impôts, mais amortissable sur 6 ans. A noter qu'à ce plafond de 300 000 euros, il faut ajouter les frais de notaire, la taxe de publicité foncière, etc., mais pas la TVA de 20 % qui est remboursée par l'administration fiscale. Cette loi a été prorogée jusqu'au 31 décembre 2017
Pour bénéficier de ce dispositif, il faut toutefois respecter des conditions. Le bien immobilier doit être neuf, en construction, rénové ou réhabilité (logements de plus de 15 ans) ; il doit être mis en location dans les douze mois suivant sa livraison ; être loué meublé pour une durée minimale de neuf ans, à l'exploitant de la résidence services ; celui-ci doit assurer un nombre minimal de services, comme le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la blanchisserie de linge de maison, etc. En outre, "l'activité" LMNP Censi-Bouvard 2017 ne doit pas être exercée à titre professionnel : les recettes locatives imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers ; elles ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ni représenter plus de 50% des revenus globaux de l'investisseur.
En revanche, les logements meublés en loi Censi-Bouvard 2017 ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zones géographiques particulières. Ses avantages fiscaux n'entrent pas en ligne de compte dans le plafonnement global des niches fiscales.
Second dispositif fiscal : la loi Pinel peut désormais être également utilisée pour investir dans les résidences services seniors. Avec ce dispositif les investisseurs ont droit à une réduction d'impôt, calculée sur le montant de l'investissement immobilier (frais de notaire compris), dont le montant (12%, 18% ou 21%) dépend de la durée d'engagement de location choisie par l'investisseur (6 ans, 9 ans ou 12 ans). La TVA n'est pas récupérable.
Il faut cependant remplir plusieurs conditions, parfois assez contraignantes. Ainsi, l'acquisition doit porter sur un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, dont le prix ne doit pas excéder un plafond de 5 500 euros par m2 de surface habitable. Ce logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique, se situer dans une des quatre zones géographiques éligibles prévues par la loi. En fait, là où la demande locative est jugée "tendue". De plus, le bien devra être loué "nu", dans les 12 mois suivant la livraison, à un locataire qui doit en faire son habitation principale. La loi Pinel impose en outre de respecter des plafonds de loyers (variables selon la zone géographique) ainsi que des conditions de ressources pour le locataire.
Par ailleurs, les bénéfices de la loi Pinel sont limités à deux investissements par année civile et par foyer fiscal. La réduction d'impôts - dont le montant entre dans le plafond global des niches fiscales (10 000 euros/an) - est calculé dans la limite de 300 000 euros. Les loyers versés à l'investisseur par l'exploitant de la résidence services seniors seront considérés comme des revenus fonciers (et non BIC).
Il existe un troisième dispositif qui peut intéresser les contribuables situant dans une tranche élevée d'imposition (30 % et au-delà) : le LMNP sans réduction d'impôt, mais avec régime d'amortissements. Ici, la TVA (20 %) est récupérable (y compris pour le mobilier), les frais d'acquisition sont déductibles du montant investi, ainsi que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les primes d'assurance, les charges locatives, charges de copropriété, etc. Et surtout l'investissement immobilier peut être amorti sur une période allant de 25 à 30 ans et de 7 à 10 ans pour le mobilier. Sans passer par le Censi-Bouvard ou Pinel, ce dispositif relève en fait du droit fiscal usuel et permet de défiscaliser les revenus tirés de la location meublée. Mais peut-être que, en raison de sa complexité, les conseils des professionnels du patrimoine et de la fiscalité s'avèrent davantage indispensables pour ce dispositif.
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