Investir dans une résidence avec services pour senior : pièges et risques? Quelques conseils.

Petit guide pratique des questions à se poser avant de faire son choix dans le cadre d'un investissement dans un appartement en résidence avec services pour seniors.

Le marché se développe à grande vitesse et toutes les offres sont séduisantes sur le papier. Les rendements et les possibilité de défiscalisation sont séduisants.

Il convient de se poser les bonnes questions afin d'éviter les mauvaises surprises, comme on a pu l'observer sur le marché des résidences de tourisme.

Nous vous proposons une liste de questions à sa poser avant d'arrêter son choix:

Depuis quand cette résidence est-elle ouverte (ou quand va-t-elle ouvrir) ?

En cas d'investissement en VEFA, il faudra prévoir le financement pendant un ou deux ans, sans recevoir de loyer, période pendant laquelle se déroule la construction.

Qui est le gestionnaire des locaux ? Fait-il partie d'un groupe ? De combien d'établissements déjà ouverts dispose-t-il ?

Le taux de remplissage sera un gage de sécurisation du loyer. Tous les opérateurs du marché n'ont pas la même efficacité d'un point de vue marketing et n'offrent pas la même sécurité avec une marque établie et reconnue. Un groupe aura plus de facilité à financer des campagnes de communication pour faire connaître son concept et son réseau.

Qui est l'exploitant ? A qui appartiennent les parties communes de la résidence ?

Il est important de bien identifier les différents rôles des entreprises impliquées.

• Il y a la société qui commercialise l'appartement auprès des investisseurs et des futurs propriétaires occupants.
• Il y a ensuite l'entreprise qui sera éventuellement propriétaire des parties communes.
• Il y a la société qui possède la marque et qui assure la promotion des résidences.

Chaque résidence se voit dotée d'une structure juridique dont le rôle peut différer selon les groupes. Cela peut aller de la simple unité de gestion à l'exploitation de la résidence, tout en intégrant parfois un agrément pour les services à la personne sur la même structure juridique. La question est de savoir qui s'engage sur le versement des loyers / qui va les garantir. Si c'est la structure propre à la résidence, le risque n'est pas mutualisé et la garantie des loyers est plus incertaine.

Y a-t-il beaucoup de propriétaires occupants ou les appartements sont-ils généralement acquis par des investisseurs ?

Les investisseurs vont rechercher avant tout la rentabilité, alors que les propriétaires seront sensibles à un niveau de services répondant à leurs attentes. On a pu observer sur les résidences seniors lancées il y a plus de 10 ans des conflits entre ces deux types de propriétaires, les premiers cherchant à réduire les charges de services (pour sécuriser leur charges en cas d'appartement non loué) et les seconds désireux de préserver la palette de services qui les a séduits et motivés à occuper un tel appartement.

Quel est le montant des prestations de services à acquitter obligatoirement chaque mois ?

De nombreux propriétaires de résidences seniors de première génération se retrouvent avec un bien non loué pour lequel ils doivent acquitter des charges mensuelles importantes (parfois supérieures au loyer), faute de locataire. Il convient donc d'anticiper ce risque potentiel et donc de bien connaître ce montant.

Quel est le montant des charges de copropriétés?

Dans les résidences de nouvelles générations, ce montant peut varier selon le montage retenu par le promoteur et le gestionnaire. En effet si le gestionnaire est propriétaire des parties comunes, le montant des charges de copropriétés seront relativement faibles.

Quels sont les services qui sont compris dans ce « l'offre de services obligatoire » ?

Bien identifier ce qui est obligatoire, car vous devrez acquitter ces charges, en cas de bien non loué.

Quelles sont les modalités contractuelles d'évolution du contenu et donc du prix de ce pack obligatoire ?

S'assurer que ce pack obligatoire ne pourra être étendu sans consultation préalable des propriétaires.

Quels sont les services optionnels opérés par l'exploitant de la résidence ? Quels en sont les prix ? Quels sont les services proposés tout en étant externalisés ?

Un catalogue de prestations riche et diversifié peut permettre de séduire de nombreux locataires.

Quel est le taux d'occupation actuel de la résidence ?

C'est le nerf de la guerre. Plus il est bas, plus le risque de loyer impayé augmente. Bien étudier les clauses et conditions de paiement des loyers. En cas de loyer garanti, bien valider qu'il n'y pas de clauses qui risquent en fait de faire sauter la garantie de paiement de ce loyer.

Au final l'offre de services ne se limite-t-elle pas à une conciergerie ?

Il y a des concepts de résidences seniors qui ne sont en fait qu'une résidence dont l'architecture a été pensée à 100 % pour les seniors et dont les services se limitent à la présence d'une personne la journée pour assurer une intermédiation entre les résidents et les prestataires de services, lesquels sont tous externes. L'intérêt de cette formule réside dans le faible coût des charges de services. L'inconvénient est la non maîtrise de la qualité et des engagements vis-à-vis des services (sous-traitance).

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QUESTIONS CRITIQUES POUR LES INVESTISSEURS : Investir dans une résidence senior

 

• Si je ne dispose pas du cash pour financer mon acquisition comment vais-je financer le paiement des différentes échéances durant la construction de la résidence alors que je ne toucherai pas de loyer [achat en VEFA - Vente en l'Etat de Futur Achèvement]?

• Mon loyer est il garanti, que l'appartement soit occupé ou non ? Y-a-t-il des clauses suspensives de cet engagement ?
  
  
• A quelle fréquence me sera t'il payé? Mensuel ou trimestriel?

• Quel est le rôle de l'entité juridique avec laquelle je vais signer le bail commercial (exploitant, gestionnaire, les deux) ?

• Comment comparer avec d'autres formes de placements comme l'assurance vie qui est plus liquide ? Quels sont les avantages et inconvénients des différentes options ?

• Quelle est la rentabilité annoncée ?
  
  Bien analyser la crédibilité des chiffres présentés qui sont plus proches de 4 % que de 6 % ou plus comme annoncé par certains opérateurs, souvent sur des programmes isolés et donc encore plus vulnérables aux aléas.

• Bien valider la localisation de la résidence, la proximité des commodités indispensable aux seniors (centre médical, commerces, moyens de transports ...)
  
  Un conseil : il est opportun d'analyser les comptes des résidences, si une société a été créée pour chaque résidence, afin de vérifier si ces comptes présentent des bilans positifs. Cela permet de mesurer la qualité de votre futur gestionnaire !

Acheter dans une perspective de propriétaire occupant, la fausse bonne idée ?

Investir aujourd'hui, à 55 ans, dans la perspective d'être le futur occupant lorsque la retraite sera venue est, dans bien des cas, la fausse bonne idée.

Souvent, le choix de la résidence sera guidé par la proximité de celle-ci avec le lieu de résidence d'un enfant ou une ville qui plaît à l'instant présent.

Mais en 10 ou 15 ans, l'environnement familial, l'état de santé, les attentes en matière de lieu et style de vie évoluent et peuvent tout changer.

Il sera toujours temps, le moment venu, de choisir une résidence neuve parfaitement adaptée aux aspirations, aux besoins et contraintes du moment. Le loyer de l'investissement réalisé il y a dix ans pourra couvrir par exemple la location d'un appartement en résidence avec services et ce, sans toucher au capital.

Vous serez alors libre, au grès des évolutions de votre environnement familial (décès du conjoint, mutation d'un enfant dans une autre ville...) de changer de lieu de résidence, de taille d'appartement et/ou d'offre de services.

Bien noter que la promesse de défiscalisation et les adaptations pour les seniors conduisent à un surcoût de l'immobilier au m² équivalent à 15 % en moyenne (et davantage encore chez certains promoteurs qui profitent de l'aubaine de la défiscalisation).

Bien identifier, parmi les 3 motifs suivants d'un investissement dans une résidence avec services pour seniors, lesquels sont pour vous les plus importants :

• Protéger sa famille
• Transmettre un capital aux héritiers
• Prévoir une source de revenu complémentaire pour sa retraite

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Evolution du marché de l'hébergement des Seniors

Face à la baisse des retraites et du pouvoir d'achat des Seniors, de nouveaux modes d'hébergement vont se développer.

D'un coté, la colocation entre Seniors va progressivement prendre son envol comme on peut l'observer actuellement dans de grandes villes espagnoles.

C'est également une opportunité pour l'intergénération, une solution ou Seniors et Etudiants cohabitent, de mode de logement apportant une solution à la pénurie de logements étudiants tout en offrant aux personnes âgées isolées une présence qui permet de rompre la solitude.