Investir dans une résidence « seniors » : combien ça coûte ?

Que cela constitue votre premier investissement locatif ou qu'au contraire, vous soyez un pluri-investisseur, investir dans une résidence seniors offre de nombreux avantages (revenus complémentaires, loyers garantis, constitution d'un patrimoine, défiscalisation, etc.). Pour autant, le coût de cet investissement doit être adapté à vos capacités financières. Mais justement, combien ça coûte (vraiment !) d'acheter un logement en résidence seniors pour le mettre en location ? Éléments de réponse.

Par Xavier Beaunieux

Des prix plus élevés que pour un logement « traditionnel »

Destinés aux personnes autonomes et semi-autonomes, les logements en résidences seniors coûtent généralement plus cher à l'achat que les biens immobiliers « classiques ». Ce surcoût qui oscille le plus souvent entre 10 et 20 %, s'explique notamment par la présence de nombreuses surfaces annexes (salon, piscine, restaurant, etc.). Pour vous donner un ordre d'idée, les prix peuvent aller de 80 000 € pour un studio à 350 000 € pour un T3 avec terrasse. Pour autant, et comme vous le feriez si vous achetiez un bien immobilier classique, assurez-vous que le prix de vente du logement en résidence seniors est cohérent avec le marché local.

Bon à savoir

Attention à ne pas surpayer votre logement en résidence seniors. Sans quoi, vous risqueriez d'avoir des difficultés à le revendre...

Des prestations de service dont il ne faut pas négliger le coût

Au prix de vente du logement en lui-même, il convient d'ajouter les prestations de services. Dans les résidences seniors de la 1ère génération, la plupart des services étaient intégrés, c'est à dire qu'ils étaient obligatoires. En conséquence, il pouvait arriver que le propriétaire d'un logement - pourtant inoccupé - se retrouve obligé de s'acquitter de charges mensuelles conséquentes. Désormais, la part belle est donnée aux services optionnels. En clair, une palette de plus en plus large de services à la carte sont proposés aux résidents. Et ces derniers ne payent que s'ils choisissent d'en profiter.

Un surcoût contrebalancé par de nombreux avantages

Nous l'avons vu, à surface équivalente et à localisation comparable, un logement coûtera légèrement plus cher à l'achat s'il est situé dans une résidence seniors. Mais ne vous arrêtez pas au seul prix de vente. En effet, investir dans une résidence seniors présente des avantages qui viendront pondérer ce surcoût. En effet, vous pourrez compter sur la bonne rentabilité (autour de 4 %) de ce type d'investissement. De plus, investir dans une résidence seniors vous assurera de percevoir des loyers pendant toute la durée du bail - commercial - que vous signerez avec l'exploitant. Et cela que le logement soit occupé ou non. Vous pourrez également profiter d'avantages fiscaux (réduction d'impôt avec le dispositif Censi-Bouvard, possibilité de déduire les amortissements de vos revenus locatifs avec le statut de Loueur en Meublé Non professionnel). Enfin, vous pourrez récupérer la TVA que vous aurez versée au moment de l'achat.

Bon à savoir

Dans le cas d'un investissement locatif en résidence seniors, c'est l'exploitant qui assure l'intégralité de la gestion locative : organiser les visites, faire l'état des lieux, collecter les loyers, délivrer les quittances, procéder à l'entretien du logement et aux réparations courantes, etc.).

Un marché secondaire existe

Pour profiter de prix plus attractifs, vous avez aussi la possibilité d'acheter un logement dont le propriétaire envisage de se séparer. En effet, une large majorité des biens immobiliers acquis dans le cadre d'un investissement en résidence avec services ne revenant pas sur le marché immobilier « traditionnel », il existe un marché secondaire pour ce type de logements. Si vous ne pourrez plus bénéficier de la réduction d'impôt que permet le Censi-Bouvard, vous pourrez néanmoins profiter du statut de LMNP. Et ainsi déduire les amortissements de vos revenus locatifs. Pour éviter toute mauvaise surprise, renseignez-vous également sur la réalisation d'éventuels travaux dans la résidence ou encore sur l'échéance du bail commercial.

Les points clés à retenir

• À l'achat, un logement en résidence seniors coûte plus cher qu'un bien immobilier « classique ».
• Ce surcoût est largement gommé par les avantages inhérents à l'investissement en résidences avec services (revenus locatifs garantis, absence de gestion locative, défiscalisation, etc.).
• Prenez garde de ne pas surpayer votre logement en résidence seniors.