Petit guide pratique des questions à se poser avant de faire son choix dans le cadre d'un investissement dans un appartement en résidence avec services pour seniors.
Le marché se développe à grande vitesse et toutes les offres sont séduisantes sur le papier. Les rendements et les possibilité de défiscalisation sont séduisants.
Il convient de se poser les bonnes questions afin d'éviter les mauvaises surprises, comme on a pu l'observer sur le marché des résidences de tourisme.
Nous vous proposons une liste de questions à sa poser avant d'arrêter son choix:
En cas d'investissement en VEFA, il faudra prévoir le financement pendant un ou deux ans, sans recevoir de loyer, période pendant laquelle se déroule la construction.
Le taux de remplissage sera un gage de sécurisation du loyer. Tous les opérateurs du marché n'ont pas la même efficacité d'un point de vue marketing et n'offrent pas la même sécurité avec une marque établie et reconnue. Un groupe aura plus de facilité à financer des campagnes de communication pour faire connaître son concept et son réseau.
Il est important de bien identifier les différents rôles des entreprises impliquées.
Chaque résidence se voit dotée d'une structure juridique dont le rôle peut différer selon les groupes. Cela peut aller de la simple unité de gestion à l'exploitation de la résidence, tout en intégrant parfois un agrément pour les services à la personne sur la même structure juridique. La question est de savoir qui s'engage sur le versement des loyers / qui va les garantir. Si c'est la structure propre à la résidence, le risque n'est pas mutualisé et la garantie des loyers est plus incertaine.
Les investisseurs vont rechercher avant tout la rentabilité, alors que les propriétaires seront sensibles à un niveau de services répondant à leurs attentes. On a pu observer sur les résidences seniors lancées il y a plus de 10 ans des conflits entre ces deux types de propriétaires, les premiers cherchant à réduire les charges de services (pour sécuriser leur charges en cas d'appartement non loué) et les seconds désireux de préserver la palette de services qui les a séduits et motivés à occuper un tel appartement.
De nombreux propriétaires de résidences seniors de première génération se retrouvent avec un bien non loué pour lequel ils doivent acquitter des charges mensuelles importantes (parfois supérieures au loyer), faute de locataire. Il convient donc d'anticiper ce risque potentiel et donc de bien connaître ce montant.
Dans les résidences de nouvelles générations, ce montant peut varier selon le montage retenu par le promoteur et le gestionnaire. En effet si le gestionnaire est propriétaire des parties comunes, le montant des charges de copropriétés seront relativement faibles.
Bien identifier ce qui est obligatoire, car vous devrez acquitter ces charges, en cas de bien non loué.
S'assurer que ce pack obligatoire ne pourra être étendu sans consultation préalable des propriétaires.
Un catalogue de prestations riche et diversifié peut permettre de séduire de nombreux locataires.
C'est le nerf de la guerre. Plus il est bas, plus le risque de loyer impayé augmente. Bien étudier les clauses et conditions de paiement des loyers. En cas de loyer garanti, bien valider qu'il n'y pas de clauses qui risquent en fait de faire sauter la garantie de paiement de ce loyer.
Il y a des concepts de résidences seniors qui ne sont en fait qu'une résidence dont l'architecture a été pensée à 100 % pour les seniors et dont les services se limitent à la présence d'une personne la journée pour assurer une intermédiation entre les résidents et les prestataires de services, lesquels sont tous externes. L'intérêt de cette formule réside dans le faible coût des charges de services. L'inconvénient est la non maîtrise de la qualité et des engagements vis-à-vis des services (sous-traitance).
Investir aujourd'hui, à 55 ans, dans la perspective d'être le futur occupant lorsque la retraite sera venue est, dans bien des cas, la fausse bonne idée.
Souvent, le choix de la résidence sera guidé par la proximité de celle-ci avec le lieu de résidence d'un enfant ou une ville qui plaît à l'instant présent.
Mais en 10 ou 15 ans, l'environnement familial, l'état de santé, les attentes en matière de lieu et style de vie évoluent et peuvent tout changer.
Il sera toujours temps, le moment venu, de choisir une résidence neuve parfaitement adaptée aux aspirations, aux besoins et contraintes du moment. Le loyer de l'investissement réalisé il y a dix ans pourra couvrir par exemple la location d'un appartement en résidence avec services et ce, sans toucher au capital.
Vous serez alors libre, au grès des évolutions de votre environnement familial (décès du conjoint, mutation d'un enfant dans une autre ville...) de changer de lieu de résidence, de taille d'appartement et/ou d'offre de services.
Bien noter que la promesse de défiscalisation et les adaptations pour les seniors conduisent à un surcoût de l'immobilier au m² équivalent à 15 % en moyenne (et davantage encore chez certains promoteurs qui profitent de l'aubaine de la défiscalisation).
Bien identifier, parmi les 3 motifs suivants d'un investissement dans une résidence avec services pour seniors, lesquels sont pour vous les plus importants :
Face à la baisse des retraites et du pouvoir d'achat des Seniors, de nouveaux modes d'hébergement vont se développer.
D'un coté, les Habitats Partagés et Coliving Seniors va progressivement prendre son envol avec comme on peut le constater l'entrée sur le marché de nombreux acteurs, la barrière au montage d'opération étant plus basse avec des structures qui débutent à partir de 8 logements.
C'est également une opportunité pour l'intergénération, une solution ou Seniors et Etudiants cohabitent, de mode de logement apportant une solution à la pénurie de logements étudiants tout en offrant aux personnes âgées isolées une présence qui permet de rompre la solitude.
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