La crise sanitaire que nous traversons a bien évidemment des répercussions sur les activités économiques des résidences gérées de tourisme, d'affaires et de loisirs notamment par l'obligation de fermeture en application de l'arrêté du 14 mars 2020, et des résidences pour étudiants s'étant également vidées consécutivement à la fermeture des écoles et des universités. Rappelons que dans la très grande majorité de ces résidences les investisseurs sont de simples particuliers cherchant à prévenir leur retraite de demain.
Les exploitants, gestionnaires professionnels de ces résidences, preneurs à bail, sont confrontés sans nul doute à une situation sans précédent d'établissements vides, sans ressources locatives. Aussi un très grand nombre d'entre eux a suspendu - totalement ou presque - de façon unilatérale tout versement de loyers pour assurer la pérennité de leurs entreprises.
Toutefois la réouverture des résidences gérées est semble-t-il envisagée le 12 mai 2020. Le potentiel locatif des marchés visés pourrait alors en toute éventualité rester moins impacté que celui de tourisme classique. Les projections sur les réservations à 3 ou 4 mois- dans cette hypothèse de réouverture - seraient plus optimistes. La situation étant par ailleurs accompagnée par les nouvelles dispositions, dédiées à ce secteur, prises par le gouvernement (exonération de cotisations sociales ; possibilité de recourir au chômage partiel maintenue après la reprise de l'activité ; maintien de l'accès au fonds de solidarité au-delà du mois de mai ; report de la CFE 2020 ; annulation des loyers et redevances d'occupation du domaine public dus aux bailleurs nationaux pour la période de fermeture ; ...). Ainsi, le retour à une situation sanitaire normalisée devrait permettre aux exploitants d'honorer leurs loyers du S2 2020 conformément aux baux commerciaux qui les lient avec les investisseurs particuliers.
Ces « particuliers-investisseurs » très souvent endettés pour cet investissement sur 15 à 20 ans présentent un risque avéré de solvabilité par une situation personnelle qui pourrait se dégrader par la situation économique en général. Chômage partiel dans un premier temps et perte d'emploi par la suite amèneront ces personnes dans une situation financière critique d'autant plus si cette situation aggravée par la non-perception des loyers issue de leur investissement à crédit. Certes des efforts de tous apparaissent nécessaires afin que cette crise conjoncturelle ne devienne pas structurelle en mettant en défaut les exploitants. Mais il nous paraît majeur de mettre en œuvre des efforts proportionnés afin que chacune des parties puisse faire face à ses propres difficultés et survivre.
-Ouvrir la possibilité d'une diminution de versements de loyers sur les T3 et T4En tout état de cause, cette faculté ne peut pas être ouverte au-delà de 2020.
-Cette possibilité est exclusivement ouverte sous condition sinequanone de vérification des CA, résidence par résidence, par un Commissaire Aux Comptes tiers de confiance, avant le 31/03/2021 :
*Si le CA 2020 est compris entre 70% et 100% du CA 2019, alors 75% des loyers 2020 (hors T2) sont dus ; la réduction de loyers sur T3 et T4 2020 - alors injustifiée - doit être remboursée sur les 8 trimestres de 2021 et 2022
*Si le CA 2020 est inférieur à 70% du CA 2019, vérifier que la baisse appliquée aux versements des loyers T3 et T4 est proportionnelle : par exemple si le CA 2020 équivaut à 50% du CA 2019, alors les loyers versés sur 2020 doivent être équivalents à 50% des loyers versés en 2019 (hors indexation) ; si une régularisation doit être faite, elle doit s'appliquer sans pénalités et être lissée sur les 8 trimestres de 2021 et 2022
*Si les bénéfices et Ca 2020 sont supérieur aux bénéfices et CA 2019 alors 100% des loyers sont dus (y compris T2 2020) ; l'abandon de loyers du T2 et la réduction de loyers sur T3 et T4 2020 - alors injustifiés - doit être remboursés sur les 8 trimestres de 2021 et 2022; et le partage de profits doit être appliqué
NB : si le bail en cours arrive à échéance avant la fin des régularisations éventuelles, soit le propriétaire bailleur valide la prorogation de bail dans la limite restante des 8 trimestres précédemment cités dans les conditions initiales du bail (obligatoirement proposée par le gestionnaire, à la main du propriétaire bailleur), soit le débiteur (propriétaire bailleur ou exploitant preneur à bail, selon les cas) s'engage à rembourser les dites régularisations sur la durée du bail initial restante et non renégociée.
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