La pertinence de la stratégie d'Aedifica, développée autour des deux tendances démographiques de fond que sont le vieillissement de la population en Europe de l'Ouest et la croissance de la population dans les grandes villes belges, a continué à lui valoir la confiance du marché, comme le démontre l'évolution du cours de l'action sur le semestre sous revue, passant de 50,00 € au 30 juin à 55,55 € au 31 décembre 2014. Continuant sur sa lancée, le cours a clôturé le 23 février 2015 à 59,89 €.
Le début de l'exercice 2014/2015 a tout d'abord été marqué par un changement de cadre réglementaire qui s'est déroulé en deux temps. Le 1er septembre 2014, la FSMA a agréé Aedifica en tant que société immobilière réglementée (« SIR publique ») sous conditions d'approbation par les actionnaires. Ensuite, l'assemblée générale extraordinaire du 17 octobre 2014 a approuvé de manière unanime le changement de statut de sicafi en faveur de celui de SIR publique. Aedifica se réjouit de bénéficier de ce nouveau statut qui lui permet de poursuivre l'exercice de ses activités dans l'intérêt de la Société, de ses actionnaires et des autres parties prenantes.
En Belgique, le semestre sous revue a été marqué par l'addition de sept sites de logement des seniors à Aarschot, Tirlemont, Olen, Wetteren, Zoersel, Hasselt et Remicourt (d'une valeur conventionnelle brute d'environ 102 millions €) au portefeuille consolidé du Groupe. Il a aussi vu l'achèvement de l'extension de la maison de repos à Gooik et de l'immeuble de résidence-services à Asse.
En Allemagne, huit maisons de repos (principalement situées en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, d'une valeur conventionnelle de plus de 60 millions €) se sont ajoutées aux cinq immeubles existants portant ainsi le portefeuille allemand du Groupe à plus de 100 millions €, soit 11 % du portefeuille consolidé. Le portefeuille allemand est encore appelé à croître rapidement, dès la levée des conditions suspensives pour l'acquisition d'un complexe d'appartements de résidence-services (annoncée en décembre dernier), d'une valeur conventionnelle de l'ordre de 14 millions €.
Les récents investissements réalisés en Belgique et en Allemagne font frôler le seuil du milliard d'euros à la juste valeur des immeubles de placement : elle s'établit à 971 millions € (contre 785 millions € au début de l'exercice, soit une croissance de 186 millions € ou de 24 % sur six mois). Afin de soutenir la croissance du Groupe, Aedifica a récemment renforcé son équipe en créant une fonction de Chief Operating Officer et en ouvrant une filiale de gestion immobilière en Allemagne.
Vu les investissements réalisés sur le semestre, le taux d'endettement consolidé s'inscrit en hausse et s'élève désormais à 52 % (contre 45 % au 30 juin 2014). Rappelons aussi que la Société a procédé à deux augmentations de capital ces derniers mois, pour un montant cumulé de près de 34 millions € : le dividende optionnel a connu un grand succès en novembre (les actionnaires d'Aedifica ayant opté pour environ 64 % de leurs actions pour l'apport de leurs droits au dividende net en échange de nouvelles actions au lieu du paiement du dividende en espèces), et les actions émises lors de la scission partielle de décembre 2014 ont fait l'objet d'un placement privé rapide, assorti d'une faible décote, auprès d'investisseurs belges et internationaux.
De nouvelles opportunités d'investissement, s'inscrivant pleinement dans la stratégie d'Aedifica plébiscitée par le marché, sont actuellement à l'étude, tant en Belgique qu'en Allemagne. Sans même tenir compte de nouvelles opportunités, la croissance future de la Société est aussi assurée par les engagements d'acquisition, de rénovation, d'extension et de redéveloppement relatifs à de nombreux sites. Ces projets s'inscrivent parfaitement dans la stratégie de la Société qui porte, dans le segment du logement des seniors, tant sur le renforcement et l'amélioration des sites existants que sur le développement de nouveaux projets en partenariat avec des locataires/exploitants. Le pipeline actuel de projets de ce type représente un budget cumulé de plus de 160 millions € d'engagements, à investir sur un horizon de quatre ans. Cette stratégie permet à Aedifica de disposer d'un portefeuille d'immeubles de qualité générant des rendements nets intéressants.
Mais Aedifica ne se contente pas d'investir. Elle continue, dans le climat économique instable que l'on connaît, à gérer au mieux son patrimoine, qu'il s'agisse :
Ceci se traduit par l'excellent niveau des revenus locatifs en hausse de 18 %, par une marge d'exploitation en hausse à 79 % et des frais financiers maîtrisés. Le résultat net (hors éléments « non cash » dus à l'application des normes comptables sur les instruments financiers et sur les immeubles de placement), a dès lors pu atteindre 11,8 millions € (contre 9,2 millions € au 31 décembre 2013), en croissance de 28 %, ou encore 1,14 € par action (contre 0,93 € au 31 décembre 2013). Ce résultat (absolu et par action) est supérieur au budget (tant en termes de revenus locatifs que de résultat hors IAS 39 et IAS 40).
Compte tenu de la marche des affaires sur le 1er semestre de l'exercice, des investissements récents, des perspectives du Groupe et des conditions de marché actuelles, le conseil d'administration a revu à la hausse ses prévisions de dividende pour l'exercice en cours, et les établit maintenant à 2,00 € brut par action.
Pour rappel, le 12 juin dernier, Aedifica a annoncé un accord de principe pour l'acquisition d'un portefeuille de cinq maisons de repos dans la Province du Brabant flamand, dont le site de Binkom qui a été acquis à la même date.
Le 10 juillet et le 29 août dernier, Aedifica a acquis les sociétés Woon & Zorg Vg Aarschot SPRL et Woon & Zorg Vg Tienen SPRL (entretemps absorbées par Aedifica), propriétaires des sites d'Aarschot (164 unités, répartis entre une maison de repos de 120 lits et un immeuble de résidence-services de 44 appartements) et de Tirlemont[1] (178 unités, dont 129 lits de maison de repos et 49 appartements de résidence-services). La valeur conventionnelle brute des deux sites (réceptionnés en juillet et août 2014) est d'environ 44 millions € (hors terrain à Tirlemont déjà acquis le 30 juin 2014). Les maisons de repos sont exploitées sur base d'une emphytéose triple net de 27 ans, tandis que les résidence-services le sont dans le cadre d'une convention de mise à disposition. Le rendement initial triple net des deux sites s'élève à environ 6 %. Ils contribuent au résultat avec un loyer réduit pour la première année (« step rent »). La cession de certains appartements de résidence-services, dans le cas présent, considéré par la Société comme des actifs non stratégiques, a débuté au cours du premier trimestre 2014/2015. Au 31 décembre 2014, 31 cessions (sur les 44 appartements de résidence-services) ont déjà été réalisées pour le site d'Aarschot et 27 cessions (sur les 49 appartements de résidence-services) ont déjà été réalisées pour le site de Tirlemont. La valeur conventionnelle des cessions déjà réalisées s'élève à environ 11 millions €.
Le 4 décembre 2014, Aedifica a réalisé l'acquisition (via la scission partielle mentionnée en section 3.8. ci-dessous et via l'acquisition des sociétés Krentzen SPRL - entretemps absorbée par Aedifica - et Overbeke SPRL) de deux maisons de repos[2] (De Notelaar située à Olen dans la Province d'Anvers totalisant 94 unités, et Overbeke située à Wetteren dans la Province de Flandre orientale totalisant 113 unités). Les immeubles ont été réceptionnés fin 2012 et sont exploités par Armonea sur base de contrats à long terme triple net de 27 ans. Le rendement initial triple net des deux sites s'élève à environ 6 % pour une valeur conventionnelle d'environ 29 millions €.
Le 11 décembre 2014, Aedifica a annoncé la signature de l'accord de principe pour l'acquisition de quatre sites de logement des seniors existants ou à construire répartis dans trois provinces belge[3]. Parmi les quatre sites, la maison de repos Halmolen (Halle-Zoersel, Province d'Anvers, 140 unités) a été acquise le même jour et les sites Villa Temporis (Hasselt, Province du Limbourg, 40 unités) et La Ferme Blanche (Remicourt, Province de Liège, 61 unités) sont entrés dans le portefeuille consolidé le 18 décembre 2014 via l'acquisition des sociétés Villa Temporis SCRL et Michri SA. Ces sites sont exploités sur base d'emphytéoses triple net de 27 ans. Le rendement initial triple net des trois sites est estimé à moins de 6 % pour une valeur conventionnelle d'environ 27 millions €. Des projets d'extension et de rénovation sont prévus pour les sites Villa Temporis et La Ferme Blanche pour porter leur capacité à respectivement 103 et 90 unités.
Le quatrième site fait l'objet d'une convention sous conditions suspensives conclue le 18 décembre 2014 pour l'acquisition future de 100 %[4] des actions de la société RL Invest SA, propriétaire de l'immeuble (en construction) de résidence-services et de maison de repos Leopoldspark (Leopoldsburg, Province du Limbourg), qui totalisera 150 unités. La valeur conventionnelle totale du site après travaux s'élèvera à environ 20 millions € avec un rendement initial triple net estimé à moins de 6 %.
Ce portefeuille d'une capacité actuelle de 241 unités résidentielles pourra à terme, après réalisation des projets, comporter 483 unités.
[1] Voir communiqués de presse du 12 juin 2014, 10 juillet 2014 et 29 août 2014.
[2] Voir communiqués de presse du 15 octobre 2014 et du 4 décembre 2014.
[3] Voir communiqués de presse du 11 décembre 2014 et du 18 décembre 2014.
[4] par Aedifica SA, avec sa filiale Aedifica Invest SA.
Le 16 décembre 2014, Aedifica a acquis le contrôle de trois sociétés (Aedifica Luxemburg I, II et III SARL) propriétaires de huit maisons de repos situées en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et en Basse-Saxe (en Allemagne)[1] totalisant 642 lits. Toutes les maisons de repos sont des constructions récentes qui ont été érigées entre 2009 et 2011. Les contrats de location prennent la forme de baux à long terme non résiliables d'une durée de 25 ans. Il s'agit de baux de type double net, l'entretien et la réparation de la structure et de l'enveloppe de l'immeuble étant à charge du propriétaire. Aedifica bénéficie néanmoins d'une garantie triple net de 10 ans pour l'entretien des immeubles. Le rendement locatif brut initial (double net) s'élève à environ 7 % pour une valeur conventionnelle de plus de 60 millions €. Les huit sites contribuent au résultat avec un loyer réduit pour la première année (« step rent »).
Le 17 décembre 2014, Aedifica a annoncé la signature de l'acte d'achat du complexe d'appartements de résidence-services Service-Residenz Schloss Bensberg situé à Bergisch Gladbach (en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Allemagne)[2]. Cet acte est soumis à des conditions suspensives (principalement de nature administrative) qui devraient en principe être levées dans le courant du 1er semestre 2015. Le prix d'acquisition sera payé à ce moment-là, et la propriété et la jouissance des immeubles seront automatiquement acquises. Le rendement locatif initial attendu est estimé à 6 % pour une valeur conventionnelle d'environ 14 millions €.
[1] Voir communiqués de presse du 3 novembre 2014 et du 16 décembre 2014. Il s'agit de biens situés à Bad Harzburg, Enger, Kalletal, Kierspe, Kirchlengern, Olpe-Rüblinghausen, Rheinbach et Wenden-Rothemühle.
[2] Voir communiqué de presse du 17 décembre 2014.
Les travaux d'extension et de rénovation de la maison de repos Eyckenborch à Gooik ont été achevés au cours du premier trimestre 2014/2015. Le site a désormais une capacité de 142 résidents, contre 78 avant les travaux.
Les travaux d'extension l'immeuble de résidence-services Klein Veldeken à Asse ont été achevés au cours du deuxième trimestre 2014/2015. Le site, dont l'exploitation a été transférée à un opérateur spécialisé, a désormais une capacité de 58 unités, contre 41 avant les travaux.
Les chantiers progressent pour les projets suivants :
Suivre les tendances et le marché des services aux personnes âgées et des maisons de retraite, parfois qualifié "d'or gris". Démographie, nouveaux acteurs, évolution des investissements dans ce domaine, les nouvelles contraintes administratives ...
