Depuis sa création, DOMITYS, membre du Groupe AG2R LA MONDIALE, œuvre à la qualité de vie des seniors en proposant des logements spécialement adaptés et une offre de services et d'activités visant à favoriser la prévention de la perte d'autonomie. Le n°1 des résidences services seniors en France ne cesse de se développer avec l'objectif d'atteindre 250 résidences ouvertes à l'horizon 2026, dans lesquelles vivront plus de 30 000 seniors. Olivier Wigniolle, Président exécutif, revient pour Capgeris sur l'ADN de DOMITYS, sur l'évolution possible de son modèle économique pour répondre au nouvel environnement et nous parle plus en détail des possibilités d'investissement en résidences seniors.
La Rédaction
Pouvez-vous nous présenter l'ADN de DOMITYS?
Olivier Wigniolle
DOMITYS est le leader des résidences services seniors en France avec près de 23% de part de marché. Il faut bien différencier notre concept de celui des EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). Nous accueillons des personnes âgées actives et autonomes dans des appartements adaptés à leurs besoins. Nos résidents sont accompagnés par une équipe sur place (une vingtaine de collaborateurs), à même de répondre à toutes leurs attentes. Ils peuvent ainsi profiter librement d'espaces communs bien pensés et spécialement conçus pour les seniors : restaurant, salon, salle de sport, piscine, salon de coiffure, salon d'esthétique...
Pour mémoire, nous ne prodiguons pas de soins médicaux. C'est d'ailleurs un des éléments qui nous différencient de l'EHPAD, communément appelé maison de retraite. Cependant, nos résidents sont libres de faire appel à des prestataires extérieurs (infirmière, kinésithérapeute, aide-soignant, médecin...) pour leurs soins. Ces professionnels de santé peuvent même utiliser des locaux de la résidence que nous leur mettons à disposition si nécessaire, dans le cadre de séances de rééducation par exemple.
La Rédaction
Quels types de services proposez-vous ?
Olivier Wigniolle
L'objectif est de faciliter la vie de nos résidents à travers un large panel de services (ménage, restauration, blanchisserie, accueil, aide aux courses, commande de médicaments...), mais également de prolonger au maximum leur autonomie. Pour ce faire, diverses animations et activités intellectuelles, sportives et/ou culturelles (jeux, ateliers de gym douce, aquagym, conférences, expositions, atelier sur la prévention des chutes...) sont organisées chaque semaine. Si de nombreuses prestations sont proposées, aucune n'est imposée. Notre slogan « Vivre l'esprit libre » traduit justement cette notion de liberté dans le choix des prestations, activités et services.
La Rédaction
Qu'est-ce qui vous différencie de la concurrence ?
Olivier Wigniolle
DOMITYS a été réellement le précurseur des résidences seniors de deuxième génération au début des années 2000. Les résidences dites de deuxième génération sont fondées sur un modèle économique différent de celles de première génération : les résidents sont désormais locataires de leur appartement et non plus propriétaires. Entre les deux, il y a un investisseur qui peut être un particulier ou un institutionnel. De fait, nous nous sommes largement appuyés sur des investisseurs individuels pour financer notre développement. Notre croissance s'en est trouvée accélérée et nous comptons aujourd'hui 180 résidences ouvertes, de loin le parc le plus important du secteur. Notre dynamique de croissance reste très forte et ce malgré le retournement du marché immobilier.
Il y a, par ailleurs, dans l'ADN de DOMITYS, un véritable état d'esprit de service, de bienveillance et d'engagement au service des seniors.
La Rédaction
Quel est le profil type d'une résidence DOMITYS aujourd'hui ?
Olivier Wigniolle
A l'heure actuelle, DOMITYS compte 180 résidences services seniors en exploitation et une cinquantaine en construction. Nous sommes présents sur tout le territoire métropolitain, dans près de 70 départements, mais aussi à l'étranger (en Belgique, en Italie et à l'Île Maurice).
Nos résidences sont conçues en partenariat avec des gériatres et des ergothérapeutes de manière à faciliter la vie des seniors. Elles comptent entre 110 et 120 appartements, avec des espaces verts autour de la résidence et des espaces communs importants. Une équipe d'une vingtaine de collaborateurs anime et assure le bon fonctionnement de la résidence. Les espaces communs représentent environ 15 % de la résidence (entre 750 et 900 m²). Ces surfaces sont assez significatives car nous proposons de nombreux services et activités.
Nos résidents apprécient énormément la conception de nos résidences et surtout les relations avec l'équipe DOMITYS. Nos résidences sont considérées, à juste titre comme étant des lieux ayant du standing et du caractère. Nos résidences sont situées quasi-exclusivement en milieu urbain. On trouve des résidences DOMITYS dans des villes de toutes tailles, le plus proche possible des commerces et autres commodités pour que les seniors puissent continuer à vivre leur vie sereinement. Les résidents peuvent ainsi se déplacer au centre-ville, aller faire leurs courses, rendre visite à leur famille, prendre les transports en commun...
La Rédaction
Quel est le profil type d'un résident DOMITYS et quelles sont ses attentes lorsqu'il rejoint une résidence ?
Olivier Wigniolle
L'âge moyen d'entrée en résidence DOMITYS est de 81-82 ans et nos résidents restent en moyenne 6 ans. A leur arrivée, ils sont autonomes (GIR 4 ou plus) et souvent seuls (plus de 80% des résidents). C'est souvent ce sentiment de solitude qui les poussent à venir vivre en résidence DOMITYS. De façon plus générale, leurs motivations sont plurielles : rencontrer de nouvelles personnes, s'entourer d'une équipe bienveillante, profiter des activités pour rester actifs, se simplifier le quotidien grâce à la multitude de services proposés, se rapprocher de leurs proches... Certains seniors font aussi le choix de s'installer en résidence DOMITYS pour bénéficier d'un environnement plus sécurisant. Et à juste titre, car nos bâtiments sont sécurisés. Le personnel est présent 24h/24 et 7j/7 en cas d'urgence, filtre les démarchages et visites à caractère commercial...
La Rédaction
Vous travaillez actuellement à faire évoluer votre modèle de résidence. Pouvez-vous nous en dire plus ?
Olivier Wigniolle
Nous y réfléchissons en effet. Aujourd'hui, nous disposons d'un modèle unique de résidence qui a fait ses preuves. Et plusieurs variantes sont à l'étude.
Tout d'abord, afin de nous implanter dans les très grandes métropoles, nous réfléchissons à la possibilité de diminuer le nombre d'appartement par résidence (à 75 contre environ 120). L'objectif est ainsi de trouver des fonciers plus facilement et d'y installer des bâtiments plus compacts.
Ensuite, nous sommes conscients que les besoins des seniors en matière de logements et de services vont encore s'accroître à l'avenir compte tenu du vieillissement constant de la population. Les effets du papy-boom se feront ainsi sentir pleinement à partir de 2028. Néanmoins, il nous faut prendre en compte la problématique à venir de la baisse des revenus des retraités. Pour y répondre, nous réfléchissons à un deuxième modèle de résidence, adapté à une nouvelle cible : un concept de résidence senior de type intermédiaire, qui prendrait place entre nos résidences actuelles et les résidences autonomie. Ce nouveau modèle de résidence resterait très qualitatif. Elles seraient implantées également à proximité des centres-villes, avec une offre de services simplifiée et davantage de logements disponibles.
Enfin, nous savons qu'environ 30 % de nos résidents font appel à des auxiliaires de vie pour être accompagnés au quotidien. Le fait d'internaliser des services d'aide au lever, à la toilette, à l'hygiène ou encore à la prise des repas nous semble ainsi opportun. Nous avons lancé un test sur le sujet. Le projet reste à mûrir et à finaliser étant donné la pénurie de personnels dans le domaine des services à la personne.
La Rédaction
Pour ce qui est de l'investissement en résidence seniors, le marché est plutôt grippé avec la frilosité des banques et la rigidité des taux d'intérêt. Quelle est votre vision ?
Olivier Wigniolle
Comme l'ensemble du marché immobilier résidentiel neuf, le marché des RSS a en effet été impacté, mais nettement moins que le marché immobilier résidentiel classique. Ce dernier s'est retourné de manière très brutale, à partir du 2e trimestre 2022. Le segment de l'investissement en résidence seniors, lui, est parvenu à résister à la crise compte tenu de ses atouts et caractéristiques spécifiques.
Les équipes de DOMITYS Invest, notre structure de commercialisation, ont ainsi surperformé le marché et ce de manière assez marquée. Nous avons évidemment subi le ralentissement du marché comme tout le monde, mais sommes arrivés à proposer de nouvelles opérations avec des niveaux de rentabilité adaptés au nouveau contexte de taux d'intérêt. Ainsi, nous avons pu continuer à convaincre de nouveaux investisseurs toujours séduits par les caractéristiques de notre offre immobilière. Rentabilité, sécurité et simplicité de gestion restent nos maitres-mots.
Nous ne sommes pas inquiets pour l'avenir, car les investisseurs particuliers ont compris les atouts de l'achat d'un appartement dans une résidence services seniors DOMITYS. De plus, ils ont intégré la nécessité de s'intéresser à la solidité de l'entreprise et à la pérennité de celle-ci. De ce point de vue-là, notre actionnariat majoritaire avec le groupe AG2R LA MONDIALE nous confère un positionnement unique et apprécié sur le marché.
La Rédaction
La fin du dispositif Pinel et la remise en cause éventuelle du statut de LMNP sont-elles à craindre pour les investisseurs selon vous ?
Olivier Wigniolle
Nous ne vendions pas d'appartements en dispositif Pinel, donc il n'y pas de sujet pour nous. Pour l'instant, il n'y a pas non plus de remise en cause du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sur les bâtiments exploités en longs séjours (résidences seniors et résidences étudiantes). C'est le cas uniquement sur les locations touristiques pour les séjours de courte durée de type Airbnb. II faut donc rassurer les futurs investisseurs sur ce point. Les logements pour étudiants et pour seniors étant eux qui font le plus défaut, il serait surprenant que cela change. Notre fédération professionnelle reste vigilante sur ce sujet.
La Rédaction
Quels sont les avantages à investir dans une résidence DOMITYS aujourd'hui quand on est un particulier ?
Olivier Wigniolle
Rentabilité, sécurité, simplicité de gestion sont, comme je l'ai indiqué, les atouts d'un investissement dans un appartement DOMITYS. Investir dans une résidence DOMITYS aujourd'hui, c'est la possibilité de s'assurer 11 ans de revenus, voire 22 ans si vous renouvelez le bail, avec une gestion locative simplifiée et sans risque (le risque locatif est porté par DOMITYS). Ce placement est donc idéal pour se constituer un patrimoine à crédit et disposer d'un complément de revenus à terme. Nos opérations sont très attractives en termes de rendement qui est nettement supérieur à celui du résidentiel classique.
La Rédaction
Et au niveau de la vente en bloc ?
Olivier Wigniolle
Cela n'a jamais vraiment été le modèle de DOMITYS. Environ 10 % seulement de nos résidences ont été vendues en bloc jusqu'à présent. Et nous nous en félicitons, car le marché est aujourd'hui assez fermé. Les rentabilités demandées par les investisseurs institutionnels sont trop importantes et ne permettent plus de monter de nouvelles opérations.
La Rédaction
Avez-vous un dernier mot pour nos lecteurs ?
Olivier Wigniolle
J'invite tous vos lecteurs seniors ainsi que leurs aidants à venir visiter nos résidences et même à tester s'ils le souhaitent le concept, à l'occasion d'un séjour découverte. Ils pourront ainsi vérifier que notre slogan « Vivre l'esprit libre » reflète vraiment nos prestations et ce que nous proposons. En résidence DOMITYS, les seniors peuvent conserver un fort lien social avec les autres résidents et l'équipe DOMITYS. Les activités et services proposées leur permettront de prolonger leur autonomie.
Quant à vos lecteurs qui s'intéressent à l'investissement immobilier en résidence services seniors DOMITYS, je leur dirais que c'est l'occasion de bénéficier de 11 ou 22 ans de revenus sans se soucier de la gestion locative. C'est également l'opportunité parfaite de se constituer un patrimoine et un complément de revenus à crédit. Dans le contexte actuel, ceci reste une opportunité très attractive !
Suivre les tendances et le marché des services aux personnes âgées et des maisons de retraite, parfois qualifié "d'or gris". Démographie, nouveaux acteurs, évolution des investissements dans ce domaine, les nouvelles contraintes administratives ...
