La Rédaction
Pouvez-vous nous présenter l'ADN du groupe ALTAREA COGEDIM ?
Alexis MOREAU
Le groupe Altarea Cogedim est un groupe immobilier multiproduits, notamment promoteur sur les différents marchés de l'immobilier que sont le logement, les hôtels et résidences avec services, les bureaux, ainsi que les centre commerciaux.
Il est également présent dans le e-commerce avec http://www.rueducommerce.com.
Il se positionne dès lors comme un opérateur multiproduits allant de la promotion à l'exploitation, son métier d'origine étant le commerce.
La Rédaction
Comment le groupe en est-il venu au concept des résidences Cogedim Club ?
Alexis MOREAU
Le cheminement de la promotion à l'exploitation est relativement aisé dans le Groupe puisque Altarea gère également ses centres commerciaux et la naissance du concept de résidence services Cogedim Club est dès lors intrinsèque.
Historiquement, le groupe Altarea Cogedim est porteur du concept des Hespérides, produit "haut de gamme" dans son positionnement, repris depuis par le Groupe Compass.
Le groupe s'est basé sur ce concept et l'a fait évoluer pour aboutir à un modèle de résidence avec services de seconde génération, adapté à un public plus large et pas seulement "haut de gamme".
La Rédaction
Combien de résidences sont actuellement ouvertes et comment sont-elles implantées sur le territoire ?
Alexis MOREAU
A ce jour, Cogedim Résidences Services propose trois résidences Cogedim Club implantées respectivement à Villejuif et Sèvres en Ile de France et à Arcachon en Gironde.
Trois autres résidences vont ouvrir fin 2015 à Bénodet, puis Pégomas (Alpes Maritimes) et Chambéry début 2016.
Dix autres résidences sont actuellement en cours de construction, dont les ouvertures sont planifiées entre 2016 et 2017.
La Rédaction
En matière de développement, quelles sont vos ambitions en termes :
- de nombre annuel d'ouvertures ?
Alexis MOREAU
Cogedim Résidences Services est dans une dynamique de 4 à 5 ouvertures par an actuellement.
La Rédaction
- d'implantation et de maillage territorial ?
Alexis MOREAU
Le groupe se positionne de préférence sur des agglomérations de plus de 200 000 habitants ou situées à proximité d'un tissu urbain dense telles que la 1ère couronne parisienne ou la périphérie de grandes villes en province : c'est notamment le cas de la ville de Pégomas située à 10 km environ de Cannes, ou encore les zones balnéaires (côte méditerranéenne : Pégomas et côte atlantique : Bénodet). Les résidences sont implantées prioritairement en centre-ville.
Les trois premières résidences ouvertes et les prochaines ouvertures en 2015 s'inscrivent parfaitement dans cette logique d'implantation.
La Rédaction
- d'ouvertures prévues - projets en construction ou en commercialisation - à court et moyen termes ?
Alexis MOREAU
Cogedim Résidences Services est porteur de plusieurs projets, en cours de construction ou de commercialisation pour les dix prochaines années.
A ce jour, des résidences Cogedim Club sont ou vont être lancées en commercialisation en région parisienne - à Mantes la Jolie (78), Massy (91), Suresnes (92) et Boissy Saint Léger (94) - ou encore dans le Pas-de-Calais à Arras et Le Touquet (62), à Marseille (13), Bordeaux (33) dont l'ouverture est planifiée en septembre 2017, à Montpellier (34), Le Pouliguen (44) et Lyon (69).
La Rédaction
Quel périmètre de marché ciblez-vous ?
Alexis MOREAU
Les résidences Cogedim Club sont pour le moment exclusivement localisées en France et sur le territoire métropolitain.
La Rédaction
Quel est le profil type d'une résidence Cogedim Club et quelles sont ses spécificités : capacité, typologie des appartements, équipements, services... ?
Alexis MOREAU
En termes d'immobilier, les résidences Cogedim Club proposent environ 90 logements, de type T2 majoritairement (environ 80% des appartements). A noter que le T3 est un type d'appartement qui est également très demandé. La répartition entre les différents types d'appartements varie d'une résidence à l'autre, en fonction de sa localisation.
Les résidences disposent d'espaces communs d'environ 400 m².
Une cuisine (50 m² environ) est désormais systématiquement installée dans les résidences afin de répondre aux attentes des résidents d'avoir des repas de qualité préparés sur place. A l'origine, les résidences fonctionnaient en liaison froide avec un prestataire de restauration. Désormais la cuisine est réalisée sur place par une équipe en poste.
En ce qui concerne les services, il est essentiel de souligner l'importance du lien social. Les animations proposées sont primordiales. Pour la restauration par exemple c'est un moment clé de convivialité pour nos clients auquel les résidents sont très attachés.
Les résidences Cogedim Club ont fait évoluer leur offre de services qui se concrétise aujourd'hui par une présence du personnel 7j/7 et 24h/24. Un directeur et son adjoint sont présents en journée et un veilleur ainsi qu'un membre de la direction logé sur place, assurent et sécurisent la résidence la nuit.
L'offre de services comprend un pack de services obligatoires permettant l'accès aux espaces communs et aux animations. Il inclut également la présence de l'équipe d'accueil et d'encadrement (directeur et gardien). Par ailleurs, des services à la carte sont proposés selon les besoins des résidents (restauration, ménage ou encore services à la personne) et leur permettent de maîtriser leurs charges mensuelles.
L'effectif salarié des résidences Cogedim Club a ainsi progressé et comprend aujourd'hui entre 5 et 7 ETP (Equivalents Temps Plein).
Enfin, les résidences Cogedim Club disposent d'équipements tels que piscine, salle de sports et/ou espace bien-être (spa) et sont équipées d'un système rafraîchissant.
La Rédaction
Comment définiriez-vous votre clientèle type ?
Alexis MOREAU
Les résidences Cogedim Club ciblent plutôt les catégories socio-professionnelles supérieures (CSP+) et les personnes âgées de 80 ans et plus.
Les résidents ne disposent pas forcément de pensions de retraite élevées, mais ont souvent vendu un bien immobilier pour choisir de venir chez Cogedim Club.
Le pourcentage de propriétaires occupants diminue et est aujourd'hui marginal (1 à 2 personnes dans les premières résidences).
La Rédaction
Quel est votre positionnement en matière de types de séjours proposés ?
Alexis MOREAU
En complément des séjours longue durée, les résidences Cogedim Club ont mis en place une offre de séjours temporaires qui permet de faire connaître le produit. En effet, rien de mieux qu'un véritable séjour de plusieurs jours, d'une durée au choix, pour apprécier le concept et ce qui ne peut être découvert au cours d'une simple visite : l'ambiance, les services, le rôle et l'écoute du personnel au quotidien.
On constate en effet que cette solution de logement est encore mal connue des seniors et le séjour temporaire apparaît dès lors comme une formule très appréciée.
Le « cycle de décision » est d'environ 7 visites d'une durée de 1h30 environ, s'étalant sur une période de 9 mois en moyenne.
18 mois sont parfois nécessaires à une résidence avec services pour seniors, afin d'atteindre son régime de croisière.
La Rédaction
Comment s'établit votre gamme de prix ?
Alexis MOREAU
Les prix varient en fonction de la localisation des résidences. Globalement, pour un appartement de type T2, les mensualités oscillent entre 1 000 € tout compris et 1 500 € pour la ville de Villejuif voire 1 800 € à Arcachon, avec une moyenne de 1 200 € à 1 300 € pour des villes telles que Pégomas ou Chambéry.
La Rédaction
Logement adapté pour seniors versus résidence avec services pour seniors : Cogedim Club se positionne-t-il sur les deux marchés ?
Alexis MOREAU
Le groupe se positionne principalement sur le marché des résidences avec services pour seniors avec sa marque Cogedim Club.
Le groupe réfléchit néanmoins à des prestations sous la forme d'un « kit d'adaptation » des logements classiques afin de faciliter le maintien à domicile.
La Rédaction
Quel est le rôle de votre actionnaire Crédit Agricole Assurances ?
Alexis MOREAU
Depuis mars 2014, Crédit Agricole Assurances est entré au capital de Cogedim Résidences Services. Il accompagne le développement du groupe au travers notamment d'investissement en bloc dans des résidences.
La Rédaction
Comment financez-vous l'immobilier : investisseurs institutionnels, opérations de défiscalisation, investisseurs propriétaires occupants... ?
Alexis MOREAU
Cogedim Résidences Services intéresse essentiellement des investisseurs institutionnels en quête d'alternative au logement classique et qui s'intéressent au marché des seniors.
Certains réalisent des achats en bloc. C'est à ce titre davantage le cas pour le secteur urbain, les résidences « balnéaires » se vendant mieux au détail.
La Rédaction
Le groupe Cogedim s'intéresse-t-il également au logement inter-générationnel ?
Alexis MOREAU
Une réflexion est menée par le Groupe sur le créneau du logement intergénérationnel en « diffus complet ». La cohabitation entre seniors et jeunes n'est pas toujours aisée et la mise en place d'une offre de services qui répondent à la fois aux besoins et attentes de deux clientèles très différentes s'avère complexe. En outre, l'équilibre financier est plus difficile à atteindre avec ce type de produit.
Par ailleurs, la construction de volumes distincts au sein d'un même bâtiment qui répond certes à une attente « politique » n'est pas toujours souhaitée par les utilisateurs.
Cogedim Résidences Services propose néanmoins, au cas par cas, des structures permettant d'offrir, en volumes séparés, du logement social et/ou étudiant.
La Rédaction
Un dernier mot pour conclure ?
Alexis MOREAU
Cogedim Résidences Services est très attentive à la qualité de son offre afin de la faire progresser pour coller aux attentes du marché et de répondre aux besoins des seniors. Or ce marché est évolutif : les seniors d'aujourd'hui ne sont pas ceux de demain. L'objectif est dès lors de s'adapter.
Résidence avec Services versus Maintien à Domicile : il importe de souligner que la force des résidences avec services réside dans le lien social qu'elles favorisent. Même s'il bénéficie d'un accompagnement à domicile par des professionnels de qualité au travers de services à la personne, le senior à domicile ne bénéficie pas de la même facilité à établir des liens sociaux. La solitude que connaîssent de nombreux seniors en restant isolés dans leur domicile est un facteur qui accentue le vieillissement. Le lien social est à l'inverse un stimulateur qui contribue à préserver un bon état de santé moral.
Un autre sujet de fond est celui du changement de domicile pour des seniors qui ne le souhaitent souvent pas. Une réflexion sur la création d'une résidence avec services pour seniors à proximité ou accolée à un lieu d'habitation plus ancien mérite d'être engagée.
Résidence avec services pour senior : une alternative pour le logement des personnes âgées et les seniors. Ces résidences avec services proposent à la vente ou en location des logements dans des résidences qui intègrent des services comme la restauration, l'animation, le gardiennage....
