API Résidences. Des établissements séniors qualitatifs et accessibles aux classes moyennes
Groupe à vocation sociale, API Provence est sur le point d'ouvrir sa toute première résidence de services pour séniors à Vitrolles, dans les Bouches du Rhône. Un établissement sénior au concept novateur, puisqu'il se destine aux classes moyennes, tout en déclinant une offre de services de qualité. Le point aux côtés de Manuel Smadja, directeur général d'API Provence.
La Rédaction
Pour commencer pouvez-vous nous présenter rapidement votre parcours professionnel ?
Manuel Smadja
Je suis diplômé du cycle d'aménagement et d'urbanisme de Sciences Po Paris. J'ai travaillé 5 ans à la ville de Nice sur la politique de la ville et la direction de l'habitat et 5 ans à Vallauris sur les mêmes sujets. Ensuite, j'ai travaillé durant 4 ans et demi à la Communauté d'Agglomération Sophia Antipolis et participé à la création de cette intercommunalité. Enfin, en 2007, j'ai pris la direction générale d'API Provence.
La Rédaction
Pouvez-vous nous présenter en quelques mots votre groupe ?
Manuel Smadja
Nous sommes une association de loi 1901 créée en 1990 par André Chaudières, qui a lancé en même temps la Fondation Abbé Pierre. API Provence a été créée, dans un premier temps, pour résorber les bidonvilles et offrir un habitat pour tous. Puis, nous nous sommes très largement développés pour devenir un acteur du « logement accompagné », un secteur d'activité entre l'hébergement et le logement social. Nous avons d'abord travaillé dans les Alpes Maritimes, puis dans la Var et le Vaucluse. Aujourd'hui nous sommes également présents dans les Bouches du Rhône, où s'ouvrent deux nouvelles résidences cette année dans le 13, dont celle de Vitrolles destinée aux séniors.
La Rédaction
Petit à petit, le groupe poursuit donc son développement
Manuel Smadja
Oui, nous sommes en perpétuel développement. A mon arrivée en 2007, nous avions on environ 1000 logements à gérer avec un budget de 6 millions d'euros. Aujourd'hui, API Provence c'est 2500 logements gérés pour un budget de 21 millions d'euros et 210 salariés. 400 à 500 logements supplémentaires sont prévus entre fin 2020 et début 2021 dans notre secteur d'activité traditionnel.
Parallèlement à cette activité de gestion locative, nous avons des activités sociales. Nous sommes référents RSA pour le compte de collectivités et de l'État. Une branche de notre activité assez importante. C'est ce qui explique que 30% de nos recettes proviennent de subventions et les 70% restants, de la gestion locative.
La Rédaction
API Résidences c'est donc un nouveau projet sociétal ?
Manuel Smadja
C'est à la fois une continuité et une nouvelle aventure. Notre conseil d'administration a donné les grands axes stratégiques. Car une association c'est avant tout un conseil d'administration avec des élus. Nous avons la chance d'avoir une vraie stabilité de gouvernance. En 30 ans, nous n'avons eu que 4 présidents. Notre conseil d'administration a donc acté le principe :
Par ailleurs, nous gérons depuis 10 ans d'anciens foyers de travailleurs migrants, devenus foyers de retraités migrants. Et nous nous sommes positionnés sur les résidences autonomie.
La Rédaction
Pouvez-vous nous en dire plus sur le modèle économique d'API Résidences ?
Manuel Smadja
Les financements publics allant certainement baisser dans les années à venir, nous avons positionné notre activité sur le secteur marchand pour garantir la pérennité de la structure. Ainsi, nous générons des bénéfices et faisons remonter les dividendes à la maison mère associative.
La Rédaction
Pourquoi et comment avez-vous choisi de développer une nouvelle offre de résidences sénior ?
Manuel Smadja
Nous avons répondu aux appels à projet lancés par les Départements pour développer des offres Sénior nouvelles et complémentaires. Dans le cadre de l'analyse du marché des séniors, nous nous sommes rendu compte qu'aujourd'hui, les séniors à revenus moyens (1500 euros par mois) étaient oubliés.
Seules 3 réponses existent aujourd'hui. D'abord celle du maintien à domicile, qui ne règle pas le problème de l'isolement ni de l'adaptation des logements. Or, on sait que la chute et la dépression sont deux principales causes d'entrée en EHPAD. Autre solution, celle des résidences autonomie, c'est-à-dire les anciens foyers logement. Ces résidences sont tributaires des appels à projets des départements, qui en lancent de moins en moins. La dernière réponse possible est celle de la résidence service séniors, qui cible essentiellement des retraités aisés, ayant environ 2500€ de revenus par mois.
Donc pour le retraité ayant des revenus moyens, il n'y avait pas vraiment de solution alternative. Cela nous a beaucoup interpellés.
J'ai alors été sollicité par Brice Mariotte, agent immobilier spécialisé dans les opérations de défiscalisation qui a informé API Provence sur un certain nombre de dispositifs de gestion. C'est un homme du secteur marchand libéral et de la défiscalisation. Moi, je suis un homme de la gestion sociale. La rencontre de ces 2 univers a donné une réflexion autour de la mobilisation d'outils de défiscalisation. L'idée était d'utiliser les outils du secteur marchand pour offrir une nouvelle solution aux retraités aux revenus moyens.
Pour construire cette offre, nous nous sommes demandés quels sont les services indispensables ou plus superficiel dans les résidences séniors. Et quels services pourrait-on retirer car ils génèrent des prix trop élevés pour les revenus moyens. Cette double approche a fait le concept d'API Résidences.
Il y a 4 ans, Cogedim avait en projet l'opération du quartier du Lyon à Vitrolles. Celle-ci incluait un panel d'offre de logement de l'accession au locatif social. Le Maire avait fait une demande de résidence sénior, qui n'a pas eu l'agrément. Nous avons alors présenté notre concept à la mairie, qui l'a trouvé très intéressant. C'est ainsi que Cogedim et CDC Habitat ont travaillé avec nous pour développer ce concept. Précision, ici nous ne sommes pas en logement social mais bien en secteur libre, sans plafond de ressources et sans contrainte, pour exploiter une résidence qui verra le jour fin 2020.
La Rédaction
Depuis, l'aventure continue
Manuel Smadja
Oui. Nous avons signé des résidences avec plusieurs autres promoteurs. Notamment Linkcity, filiale de Bouygues Construction, Nexity, Édouard Denis et le Groupe Icade, avec qui nous finalisons une opération. Des investisseurs institutionnels se sont positionnés notamment la Foncière du Crédit Agricole Alpes Provence, une foncière solidaire et 2 plateformes de commercialisation pour de la vente en découpe en LMNP. Nous avons une dizaine de résidences en cours de construction dans notre région mais aussi en dehors comme en Corse et dans le Nord, pour offrir une réponse nationale. 5 à 6 résidences devraient être livrées en 2022 et 5 à 6 également, en 2023.
La Rédaction
Vous vous adressez donc aux séniors de classe moyenne et offrez un positionnement qualitatif. Pouvez-vous nous en dire plus sur le choix des services ?
Manuel Smadja
Nous nous sommes demandés quels étaient les services essentiels et plus superficiels. Nous travaillons déjà sur des résidences autonomie, où sont proposés un restaurant et des salles d'activité. Nous nous sommes rendu compte que le restaurant, vendu comme un temps d'échange était plutôt, en réalité, un temps de repas. Les tables sont en effet souvent composées des mêmes résidents et ce n'est pas forcément un temps de sociabilisation. Les résidents vont plutôt se retrouver ensuite pour jouer à la belote, au bridge etc.
En revanche, un restaurant est un fort consommateur d'espace et de personnel, et c'est une activité que vous devez rentabiliser. Or, les espaces non rentables sont vendus plus chers aux investisseurs. En suivant la même logique, nous avons réduit tous les espaces tels qu'espace beauté ou spa par exemple.
La Rédaction
Quelles offres alternatives proposez-vous pour la restauration ?
Manuel Smadja
Nous ciblons des séniors autonomes et les cuisines des logements sont élaborées aux côtés d'ergonomes, pour s'adapter à la perte progressive d'autonomie. Ainsi, les séniors peuvent continuer à se faire à manger, chez eux. Ensuite, nous travaillons avec des partenaires proposant le portage de repas à domicile. Nous privilégions le partenaire de la collectivité locale, qui est souvent le CCAS et qui a donc souvent une politique tarifaire adaptée. Parallèlement, nous sélectionnons un ou deux prestataires partenaires du territoire. Le sénior peut ainsi avoir un autre choix s'il le souhaite. Le résident peut gérer le prestataire en direct ou nous pouvons le coordonner pour eux, en sachant que nous ne margeons pas sur ce service.
Nous sommes ancrés sur le territoire et nos séniors sont valides. Donc nous faisons en sorte d'avoir des partenariats avec des restaurants du territoire pour que les séniors puissent aller manger à l'extérieur.
A l'intérieur de nos résidences, une salle de vie reste disponible pour ceux qui veulent garder ce temps d'échange et il y a un espace où l'on peut réchauffer ses plats. Il suffit donc de réserver cet espace le soir ou à midi pour y manger ensemble. Cette approche globale que nous avons sur le restaurant et le repas, vous pouvez la dupliquer sur tout.
La Rédaction
Notamment sur les animations ?
Manuel Smadja
Oui. Nous proposons un service socle d'animations, partagé par l'ensemble des résidents, comme dans toutes les résidences séniors. Notre volume d'animation est important : apéritifs, dîners thématiques, gym douce, yoga, mémoire... tout ceci est dans notre programme socle.
Nous considérons, ensuite, que le sénior est acteur de sa résidence. Fort de sa vie, de son passé, il a ses envies, ses projets. Nous lui permettons, donc, de participer à l'animation de la résidence. Par exemple, l'un de nos résidents, féru de cinéma, propose une projection de film tous les 15 jours, suivi d'atelier débat. Même chose, une fleuriste à la retraite propose des ateliers de composition florale chaque vendredi. Autant de concepts que l'on peut dupliquer à l'infini en fonction des potentialités des séniors, pour qu'ils continuent à avoir une activité et du sens. Dans la même veine, un enseignant à la retraite peut proposer des ateliers d'aide aux devoirs, puisqu'une école est à proximité. Et si vous voulez faire une activité sportive, comme du vélo par exemple, notre équipe se charge de trouver un club dans le secteur.
La Rédaction
Et pour la télésurveillance ?
Manuel Smadja
Le concept est le même. Les séniors sont solidaires entre eux. Entre voisins, les résidents s'échangent leurs numéros pour être contactés si l'alarme de leur montre se déclenche. Ce sont les voisins qui vérifient dans un premier temps si tout va bien et ensuite, si besoin, l'équipe intervention prend le relais.
La Rédaction
Chez API Résidences, vous utilisez des termes originaux pour désigner certains membres du personnel comme la reine ou la fée. Pouvez-vous nous expliquer ?
Manuel Smadja
L'idée de départ est partie du poste d'animateur. Toutes les résidences séniors en ont un. On les appelle parfois GO ou GA, comme au Club Med. De notre côté, nous recrutons des animateurs du secteur social. Notre optique est différente, nous voulons que nos résidents soient ouverts sur l'extérieur. Nous misons sur les tiers lieux, des espaces où les utilisateurs définissent eux-mêmes le projet. Nos animateurs ont donc des profils un peu nouveaux : ce sont des facilitateurs d'expression et d'envie. Ils permettent à chacun de s'épanouir et de développer un projet au service du collectif.
Une nuit, je me suis tout simplement aperçu que l'acronyme de facilitateur d'expression et d'envie était : FEE. Tout est parti de là.
Ensuite, l'agent de nettoyage de gestion et d'entretien est devenu l'ANGE. C'est en effet le garant du lien social dans la résidence. Au contact direct des résidents, il garantit leur protection et s'assure que tout fonctionne bien. L'appellation d'ANGE lui donne une dimension sociale et humaine. Après, le ou la responsable est devenu la REINE ou le ROI.
La Rédaction
Vos résidences sont donc accessibles aux classes moyennes. Pouvez-vous nous donner un ordre d'idée côté budget ?
Manuel Smadja
Le logement de base est un T1 de 25 m2, meublé. Il est proposé à 750€/mois, tout compris, c'est-à-dire loyer et charges locatives (électricité, gaz, chauffage, assurance locative, taxe d'ordures ménagères, maintenance du logement) et services (socle d'animation, coordination des services médicaux...). Ensuite, nous proposons un T1 de 34m2 à 950€, puis un T2 autour de 40 m2 entre 1100€ et 1200€ par mois. Lorsque les résidences proposent un T3, il est autour de 1400/1500€ par mois. Tous les logements disposent de terrasse. A Vitrolles, c'est un point important.
Ce sont les vrais prix, sans astérisque, que vous soyez seul ou deux dans l'appartement. En choisissant le logement à 750€ par mois, la retraite moyenne étant de 1500€, il reste au résidents 750€ pour vivre convenablement. Notre formule permet ainsi aux séniors de continuer à jouer un rôle sociétal et d'aider financièrement leur famille. De plus, ils ne sont pas obligés de vendre leur bien immobilier pour nous rejoindre. Dans un pays tel que la France, traditionnellement attaché à son patrimoine, c'est une alternative intéressante.
La Rédaction
Quel est le profil type de vos résidents ?
Manuel Smadja
La moyenne d'âge des retraités qui entrent aujourd'hui en résidence sénior est de 81 ans. Notre cœur de cible est donc les 75/85 ans. Notre profil type de résident est un retraité de cette tranche d'âge qui n'arrive pas à entretenir son bien.
Par ailleurs, aujourd'hui, nous accueillons la première génération de séniors qui a dû s'occuper de ses propres parents. Qui a connu les EHPAD, et qui a vu notamment l'impact économique de ce type de structure. Les séniors d'aujourd'hui ne veulent plus être un poids pour leur famille. API Résidences permet aux séniors de vivre en sécurité, de rompre l'isolement, et la famille n'a pas besoin de contribuer aux frais. Enfin, grâce au maintien à domicile et à nos logements adaptés, on retarde l'échéance de l'entrée en EHPAD, tant redoutée.
La Rédaction
Misez-vous sur les nouvelles technologies ?
Manuel Smadja
Pour nous il est important que les résidents soient connectés. Si on baissait les revenus des résidents, la première dépense qu'ils ne reverraient pas à la baisse, c'est internet !
Aujourd'hui, les séniors sont tous connectés, pour garder un lien avec l'extérieur, avec la famille. Ils ont du temps, et suffisamment de moyens pour acheter du matériel. Nous avons donc travaillé là-dessus.
Par ailleurs, nous savons que la domotique reste relativement chère. Nous proposons donc des équipements simples tels que des volets roulants. Parallèlement, nous travaillons aussi beaucoup sur l'ergonomie des meubles.
Quoi qu'il en soit, cela bouge vite du côté de la silver economy. Certaines évolutions technologiques devraient se banaliser dans les années à venir. Par exemple, les dispositifs de surveillance des chutes ou les capteurs qui permettent de voir si une personne n'a pas ouvert son réfrigérateur depuis 24 heures. Tous ces équipements vont se banaliser et nous ferons en sorte de nous adapter pour compléter le logement de base.
La Rédaction
Faisons un focus sur la résidence API de Vitrolles. Comment avez-vous choisi cette implantation ? Comment le projet est-il né ?
Manuel Smadja
Vitrolles était une opportunité. Le programme était bloqué puisque la résidence autonomie n'avait pas été agréée. Le Maire avait précédemment identifié la question des séniors et l'a d'ailleurs rappelé lors de la journée portes ouvertes. Vitrolles est une commune qui a connu le baby-boom qui connaît donc aujourd'hui le papy-boom. Toutes les classes de retraités recherchent aujourd'hui des solutions.
A l'heure actuelle, il y a encore peu d'offre, avec par exemple seulement 2 résidences autonomie pour l'Étang de Berre (l'une à Vitrolles, l'autre à Martigues). Il n'y avait pas encore de résidences séniors.
Dans notre analyse, nous nous sommes rendu compte que nos tarifs étaient bien moins chers que la résidence autonomie de Vitrolles, pourtant à vocation sociale. A prestations égales, il faut compter environ 900€ par mois pour la chambre la plus simple contre 950€ pour un 34m2 avec terrasse, chez nous. Nos logements sont neufs et notre résidence située dans un superbe secteur, en plein développement. Le tout, au bord de l'Étang de Berre. Nous offrons la qualité environnementale et la proximité des commerces.
Nous proposons donc des services de proximité en cohérence avec les besoins des séniors. Nous avons trouvé à la fois l'opportunité du site et les acheteurs (CDC Habitat). A force de travail, de démonstrations, d'engagement, de rencontres avec les différents acteurs et décideurs, nous avons atteint notre but.
La Rédaction
Pour terminer, que diriez à vous à nos lecteurs, s'ils souhaitent intégrer l'une de vos résidences ?
Manuel Smadja
Si vos revenus sont d'environ 1500€ par mois, vous avez droit à ce type de structure. Vous pouvez accéder à la résidence services sénior et à la qualité. Les premières réservations sont signées et le bouche à oreille va démarrer. L'ouverture de la résidence API de Vitrolles est prévue le 15 novembre, on vous attend.
Vous pouvez aller sur le site API RESIDENCE pour plus d'informations
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