À chaque loi de finances son lot de nouveautés fiscales. Et la 1ère loi de finances du quinquennat Macron, dont le texte définitif a été publié le 31 décembre dernier, ne déroge pas à la règle. Mais quelles sont les conséquences des nouvelles mesures fiscales sur la défiscalisation immobilière en général ? Et sur l'investissement en résidences seniors, en particulier ? Éléments de réponse.
Par Xavier Beaunieux
C'est l'une des mesures phares de la loi de finances 2018 : l'Impôt Sur la Fortune (ISF) a laissé la place à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Si l'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale et le seuil d'imposition (1,3 million €) sont maintenus, en revanche, seuls les biens immobiliers (appartements, maisons, terrains à bâtir, immeubles en cours de construction, parts de SCPI, etc.) rentrent désormais dans l'assiette de l'IFI. Force est toutefois de constater que l'IFI n'a aucun impact sur les investissements en résidences seniors. Ces derniers restent ainsi un excellent moyen de défiscaliser (11 % du prix HT du logement étalés sur 9 ans en optant pour le Censi-Bouvard, par exemple).
Nous l'avons vu, c'est désormais la totalité des biens immobiliers (y compris les SCPI, donc) qui sont pris en compte pour calculer l'assiette de l'IFI. Pour autant, il reste possible d'alléger votre fiscalité via les SCPI et d'atténuer l'impact de l'IFI en optant pour le démembrement de propriété. En effet, si vous les détenez en nue-propriété, les SCPI ne rentrent pas dans votre patrimoine net taxable et échappent, par conséquent, au périmètre de l'IFI. Dans le cas d'un investissement en résidences seniors, vous pouvez ainsi acquérir une part de SCPI en nue-propriété temporaire. Pendant toute la durée de l'usufruit, c'est l'usufruitier qui touchera les revenus locatifs de votre investissement. Mais à terme, vous retrouverez la « pleine-propriété » du bien et pourrez dès lors percevoir les loyers.
Bon à savoir
Le démembrement de propriété implique de dissocier la propriété d'un bien (la « nue-propriété ») de son usage (l'usufruit).
En plus d'avoir été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021 par la loi de finances, le dispositif Pinel a vu son champ d'action recentré sur les zones les plus tendues, immobilièrement parlant, du territoire. Il s'agit des zones A, A bis et B1 au sein desquelles la demande dépasse largement l'offre locative. Pour peu que vous remplissiez tous les critères demandés (éligibilité de la zone géographique où est situé le logement, plafonnement des ressources des locataires, des loyers ainsi que des prix au m2), vous pouvez investir en résidence seniors via le dispositif Pinel. Et profiter ainsi d'un gain fiscal proportionnel à la durée de votre engagement de louer : 12 % du montant de l'acquisition pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
La loi de finances l'ayant reconduit, le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard pourra être invoqué par les contribuables jusqu'au 31 décembre 2018. Si son espérance de vie a été rallongée (il aurait dû prendre fin le 31 décembre 2017), les avantages du Censi-Bouvard demeurent inchangés : réduction d'impôt (11 % du prix HT du logement étalés sur 9 ans, pas de zonage géographique ni de plafonds (ressources des résidents, montant des loyers, prix au m2) à respecter, possibilité de récupérer la TVA, etc.
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