Résultats de l'étude sur l'immobilier de santé en Europe

• Un volume de transactions de 4 milliards d'euros en 2014
• Des disparités de marché fortes entre le Nord et le Sud de l'Europe
• Un potentiel d'investissement avéré dans tous les pays européens en 2015

Your Care Consult, société de conseil en investissement financier et immobilier spécialisée dans le secteur de la santé, annonce aujourd'hui les résultats de son étude sur les marchés de l'immobilier de santé en Europe⁽¹⁾ qui analyse :

• le système de santé de chaque pays, dont les mécanismes de remboursement d'autorisations,
• les structures des baux et les transactions, ainsi que l'analyse des niveaux de rendement
• l'activité des principaux acteurs du marché de l'immobilier de santé

Stéphane Pichon, Manager Associé de Your Care Consult déclare :
« Dans un contexte de taux d'intérêts historiquement bas, la recherche de rendement sécurisé par des baux longs a dynamisé l'investissement dans l'immobilier de santé en Europe en 2014, atteignant un volume de transactions d'environ 4 milliards d'euros. La constitution d'un véritable marché paneuropéen lié à la stratégie d'acquisition de nombreux exploitants, foncières européennes et américaines, est en marche et présente d'ores et déjà des perspectives prometteuses pour 2015, tant pour les exploitants que les investisseurs. »

Méthodologie de l'étude

L'étude sur l'immobilier de santé en Europe réalisée par Your Care Consult analyse chaque année les stratégies, les acquisitions et les cessions de plus de 100 exploitants privés et près de 60 foncières spécialisés dans le secteur de la Santé dans 6 pays européens (France, Allemagne, Royaume-Uni, Belgique, Italie et Espagne)⁽²⁾.

France : un volume de transaction de 750M€, en hausse, présentant un bon compromis entre durée des baux et rendement dans le secteur hospitalier privé

• La vente à la découpe des murs de maisons de retraite (EHPAD) entraîne des rendements peu attractifs pour les investisseurs institutionnels.
• Le secteur hospitalier a recours à l'externalisation immobilière depuis 2006 et a atteint plus de €600M en 2014 ; il privilégie désormais les séjours en ambulatoire et requiert des investissements importants pour moderniser son outil de travail.
• Un marché secondaire en plein essor avec des investisseurs historiques reconsidérant leur stratégie.
• Des baux d'une durée moyenne de 12 ans et des rendements attractifs dans le secteur MCO⁽³⁾, rééducation et psychiatrie (6,6 %), qui se maintiennent.
  
  

Allemagne : un volume de transaction de 1,5Mds d'euros en très forte hausse, caractérisé par des baux de longue durée et des rendements attractifs dans les maisons de retraite, la rééducation et psychiatrie et les maisons médicales

• Les exploitants ont systématiquement recours à l'externalisation immobilière dans le secteur des maisons de retraite (volume d'investissement annuel en forte hausse à 800 M€), mais ils conservent la gestion immobilière dans le secteur hospitalier (travaux de construction initialement financés par des subventions).
• Une transaction majeure de 700M€ dans le secteur des soins de suite / psychiatrique.
• Au sein des maisons médicales, les exploitants ont de plus en plus tendance à externaliser l'immobilier.
• Un marché qui présente de nombreux investisseurs immobiliers actifs (nationaux et internationaux), développement de la vente à la découpe des murs de maisons de retraite.
• Des baux de longue durée (25 ans), susceptibles d'être raccourcis dans les maisons de retraite, sous l'influence des exploitants français, et des rendements attractifs (~7 % en moyenne), mais en tendance baissière.
  
  

Royaume-Uni : un volume de transaction de £1,2 Mds, en baisse après une année 2013 record à £1,7Mds, caractérisé par des baux de longue durée et des rendements acceptables (hors Londres)

• Une externalisation immobilière systématique des maisons de retraites, hôpitaux et centres médicaux.
• Des structures de capital présentant un fort endettement.
• Un marché qui présente de nombreux investisseurs immobiliers internationaux/américains, et quelques investisseurs britanniques.
• Des baux de longue durée (25 ans) et des rendements moyens intéressants (~6,5 %), à l'exception des centres médicaux neufs et du marché londonien. Une forte disparité régionale et une tendance générale à la baisse des rendements.
  
  

Belgique : un volume de transaction de 200 M€, caractérisé par des baux de très longue durée et des rendements faibles

• Les exploitants des maisons de retraite ont systématiquement recours à l'externalisation immobilière.
• Les cliniques et structures hospitalières ont historiquement financé leurs activités par l'emprunt, mais elles s'ouvrent davantage aujourd'hui à l'externalisation immobilière. Il existe plusieurs projets de reconstruction de structures hospitalières s'élevant à plusieurs centaines de millions d'euros chacun.
• Un marché caractérisé par de nombreux investisseurs immobiliers et compagnies d'assurance belges qui investissent dans l'immobilier des maisons de retraite.
• Des baux à très long terme (27 à 36 ans, susceptibles d'être raccourcis sous l'influence des exploitants français) et rendements faibles (6 %) et en baisse.
  
  

Italie : un marché étroit dû à la pénurie de vendeurs, présentant des obstacles à l'externalisation immobilière

• Un volume d'investissement limité et une pénurie de vendeurs (les exploitants sont en général des entreprises familiales).
• Un marché caractérisé par plusieurs investisseurs immobiliers de taille modeste et l'inscription des créances immobilières au bilan des banques.
• Des baux de courte durée (9+9 ans) et rendements plafonnés (6,5 %) en raison de la perte de TVA.
  
  

Espagne : un marché caractérisé par une pénurie historique d'acheteurs et des obstacles à l'externalisation immobilière

• Un faible volume d'investissement dû à la pénurie d'acheteurs, et l'absence historique d'investisseurs immobiliers.
• Les exploitants financent traditionnellement leurs opérations par l'emprunt.
• Des baux très longue durée (30-35 ans) et des rendements plafonnés en raison de la perte de TVA.
  
  

Perspectives d'investissement pour le marché en 2015

• France : un potentiel d'investissement immobilier en dehors des maisons de retraite, en particulier dans le financement de structures hospitalières existantes ou nouvelles;
  
  
• Allemagne : un potentiel d'investissement immobilier dans les maisons de retraites, rééducation & psychiatrie et maisons médicales (pas dans le secteur hospitalier).
  
  
• Royaume-Uni : un potentiel d'investissement intéressant dans l'ensemble du secteur de l'immobilier de santé ; cependant, difficulté d'obtenir des rendements attractifs en raison d'une forte concurrence de la part des investisseurs locaux et américains.
  
  
• Belgique : des opportunités à saisir dans le secteur hospitalier (en particulier les projets de reconstruction/rénovation de structures hospitalières datant des années 1970);
  
  
• Italie : un potentiel limité dans le secteur hospitalier et les maisons de retraite (peu de vendeurs).
  
  
• Espagne : un potentiel d'investissement dans les hôpitaux et les maisons de retraite dû à l'assainissement des finances publiques et au redémarrage de projets de construction dans ce pays.

⁽¹⁾ Etude annuelle réalisée par Your Care Consult - Pays étudiés : France, Allemagne, Royaume-Uni, Belgique, Italie et Espagne
⁽²⁾ L'abstract de l'étude Your Care Consult est disponible pour les journalistes sur demande
⁽³⁾ Cliniques de Médecine, Chirurgie, Obstétrique