Senior, personnes âgées et viager : une nouvelle formule de viager avec le viager mutualisé

Acteur majeur de l'économie sociale, (avec plus de 391 000 sociétaires), investisseur important (7,6 milliards d'euros d'actifs), l'Union Mutualiste Retraite innove. Forte de son expérience dans la gestion d'actifs immobiliers, elle propose à ses sociétaires retraités propriétaires immobiliers un dispositif nouveau leur permettant de concilier gain en capital et maintien à domicile : le viager mutualisé à vocation sociale.

I - Des seniors plus nombreux, des ressources précarisées, un patrimoine difficile à mobiliser

En 2012, un Français sur cinq est à la retraite, ce nombre augmentant rapidement : le rapport entre retraités et actifs devrait passer de 4 sur 10, aujourd'hui à 7 sur 10 en 2040.

Au sein de cette population, il existe de fortes disparités en termes de revenus. Pour quelques retraités favorisés, la majorité des seniors (les femmes en particulier) dispose d'un revenu modeste :
en 2011, la retraite mensuelle des Français était en moyenne de 1 588 € pour les hommes et de 1 102 € pour les femmes.

En outre, si tous les seniors sont exposés à l'érosion de leur pouvoir d'achat, le coût de la vie augmentant plus rapidement que les pensions, la plupart d'entre eux doit faire face à des accidents de la vie :

grosses dépenses non prévues, décès du conjoint, maladie ou dépendance.

Dans ces conditions, le maintien à domicile des retraités et, plus généralement, le financement des charges croissantes ou inattendues qui s'imposent à eux, est une question majeure. Une question paradoxale également, dans la mesure où un grand nombre d'entre eux dispose d'un patrimoine immobilier non négligeable dont la mobilisation, si elle était correctement organisée, répondrait efficacement à ce besoin de financement : en 2004, la moitié des ménages de retraités disposait d'un
patrimoine supérieur à 141 000 €, (valeur médiane), l'immobilier constituant 66% des actifs détenus, pour un montant moyen de 139 000 €. Actuellement, 75% des retraités possèdent un bien immobilier. 65% d'entre eux (contre 53% des actifs) sont propriétaires de leur résidence principale.

La mobilisation du patrimoine immobilier apparaît donc comme une solution intéressante pour procurer aux retraités le capital ou les revenus complémentaires nécessaires à la sauvegarde de leur niveau de vie et à la prise en charge des dépenses importantes qui s'imposent à eux.

Seule façon de concilier mobilisation du patrimoine et maintien à domicile, le viager occupé traditionnel, dit de gré à gré, reste cependant une solution confidentielle en raison de forts inconvénients d'ordre psychologique et culturels mais aussi économique et technique : sur ce marché de niche, les offreurs sont trois fois plus nombreux que les demandeurs.

II - Le viager mutualisé Coremimmo : une approche sociale et sécurisée

A partir de ce constat, l'UMR, qui connaît bien le marché de l'immobilier, a conçu le viager mutualisé Coremimmo : un dispositif innovant qui permet de concilier les avantages du viager traditionnel avec une démarche solidaire, transparente et sûre pour les parties, dans un marché plus ouvert. Proposé aux sociétaires retraités de Corem, Coremimmo leur permet de vendre leur bien immobilier avec réserve de droit d'usage et d'habitation durant toute leur vie avec en contrepartie le paiement comptant de la totalité du prix du bien, déduction faite du droit d'usage prévu.

1. Une relation vendeur / acheteur institutionnalisée :

Le viager de gré à gré est une transaction entre deux personnes physiques aux intérêts opposés. CoremImmo met fin à cette relation délicate en organisant la transaction entre une institution à vocation sociale, l'UMR et une personne physique, le vendeur, au demeurant sociétaire de la première.

• Pour ce qui est du vendeur : le bénéfice de Coremimmo est proposé à tous les sociétaires retraités de Corem, sans condition. Coremimmo prévoit une information préalable des enfants du vendeur, lesquels se voient en outre reconnaître, systématiquement, dans l'acte de vente, un droit de préemption leur permettant de racheter le bien de leur parent après son décès.
• L'acquéreur unique, l'UMR, à cet effet, a créé deux structures juridiques spécifiques : Coremimmo SCI est l'outil d'investissement, doté, dans un premier temps d'un capital de 40 millions d'euros permettant l'acquisition de 150 à 200 logements. Coremimmo gestion, est vouée à préparer les dossiers d'acquisition, gérer les formalités d'achat et de vente et assurer l'administration immobilière des biens acquis.

2. Une politique d'acquisition non discriminante :

Coremimmo peut intéresser tous les sociétaires retraités, propriétaires de biens immobiliers, résidence principale ou secondaire, logements en habitation collective ou maison individuelle, sur l'ensemble du territoire métropolitain, ce qui aura pour effet d'ouvrir un marché jusqu'ici géographiquement confiné aux régions Ile-de-France, Rhône Alpes et Côte d'Azur.

3. Une transaction sécurisée et mutualisée

• L'achat se solde par le versement au comptant d'un capital :
  
  Le vendeur ne perçoit pas un bouquet et une rente, comme dans le viager traditionnel, mais uniquement un capital1 représentant la totalité de la valeur vénale de son bien, déduction faite de la valeur du DUH (droit d'usage et d'habitation). Il dispose ainsi, immédiatement, de la totalité du prix de vente et n'est exposé de ce fait à aucun risque d'impayé de rente. Le DUH est calculé à partir de l'espérance de vie du vendeur appréciée sur la base de la table de mortalité (TG5 femmes) de l'UMR-Corem qui a démontré sa pertinence. C'est une table statistique prospective, à la différence de la table Daubry, utilisée dans la formule classique de viager de gré à gré, qui reflète le passé. Par ailleurs, il n'y a pas de frais d'agence ni de dossier : ce seul point représente pour le vendeur, un gain net de 5 à 8% du montant de la transaction.

• Le dispositif assure la mutualisation du risque :
  
  L'un des principaux freins au développement du viager de gré à gré est le risque d'évaluation erronée de l'espérance de vie du vendeur que fait peser sur l'acquéreur la relation individuelle. Avec CoremImmo, le risque de l'investisseur est réparti sur plusieurs ventes permettant une approche statistique plus réaliste et l'amortissement des aléas sur un grand nombre de biens gérés.

• Coremimmo assure une relation plus sereine entre vendeur et acheteur :
  
  Dans le cadre du viager traditionnel, les personnes physiques qui contractent, ont des aspirations contradictoires : le vendeur souhaite monnayer son bien au plus haut et espère profiter de sa rente le plus longtemps possible; à l'inverse, l'acquéreur fait "un pari sur la mort" de son vendeur en espérant écourter le versement de la rente brève et s'installer rapidement lui-même dans le bien libéré par le vendeur décédé.
  
  Avec Coremimmo, le vendeur a comme interlocuteur une institution mutualiste, l'UMR, dont l'objet est d'apporter à ses sociétaires des solutions pertinentes à leurs besoins de financement. L'enjeu de la transaction est d'abord l'aide au maintien à domicile du sociétaire vendeur et non pas, évidemment, de s'installer à sa place. En tant qu'investisseur, l'UMR se situe dans le long terme avec des placements sécurisés et rentables, mais non spéculatifs. Le versement du prix du bien immobilier en une seule fois, sans rente associée, met enfin le vendeur et ses ayants droits à l'abri de toute perte, en cas de décès prématuré (2).

• La fiscalité du viager mutualisé est transparente :
  
  - Pour le vendeur : les impôts et taxes sur la cession d'un bien immobilier s'appliquent au prix de cession stipulé dans l'acte. La valeur retenue pour le droit d'usage et d'habitation ne constitue pas un revenu imposable. Pour le calcul de l'ISF, c'est la valeur en toute propriété qui est prise en compte pour être déduite du patrimoine imposable après la vente.
  
  - Pour l'acquéreur : le prix d'acquisition stipulé dans l'acte est porté à son actif et sert de référence au calcul des droits d'enregistrement. Il est amortissable (sur une durée comprise entre 25 et 40 ans) de même que les travaux augmentant la valeur de l'immeuble. Les amortissements et les travaux d'entretien sont déductibles. L'acquéreur doit s'acquitter de la TVA sur les charges non récupérables.
  
  Lors de la cession ultérieure du bien par l'acquéreur, la taxe sur la plus-value réalisée sera calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l'immeuble.

Cette forme radicalement revisitée du viager traditionnel assure la transparence et la sécurité des transactions. Elle est d'abord une démarche d'inspiration sociale, conçue dans l'intérêt des sociétaires de Corem. C'est aussi une démarche à finalité économique :
elle vise à créer un élan sur un marché jusqu'à présent déséquilibré et très restreint : on estime le nombre annuel des ventes en viager à 5 000, soit 1% de toutes les transactions immobilières réalisées dans la France entière. Dans le même temps le nombre des offres (12 000 en 2011) a triplé au cours des dernières années. Il représente 3 fois celui des demandes.

(1) Corem offre cependant au vendeur la possibilité, totalement facultative, de convertir tout ou partie du capital versé en un contrat de rente viagère immédiate, sous forme de prime unique versée mensuellement à vie.

(2) En revanche, si le vendeur libère le bien vendu avant son décès (exemple d'une veuve qui ne souhaite plus habiter le logement qu'elle partageait avec son époux), Coremimmo s'engage à lui restituer une somme équivalent à 10% du DUH non utilisé.