Chaque année, entre 800 000 et 1 million de ménages achètent un logement, neuf ou ancien, pour l’habiter ou le mettre en location. C’est dire si le secteur immobilier pèse lourd dans notre économie. Il n’en reste pas moins que, pour chaque acquéreur, surtout si c’est la première fois, le moment est unique : choix du logement, financement, démarches administratives, pièges à éviter, garanties, assurances…, l’opération est complexe ! Ce Guide pratique de l’immobilier est conçu pour aider le lecteur à réaliser son projet d’achat ou de vente dans les meilleures conditions. Mais il ne s’arrête pas là. À notre époque où chacun doit se préoccuper de sa future retraite, l’immobilier reste l’un des investissements les plus sûrs, générateur de revenus élevés et réguliers. Mais quel immobilier ? À côté du logement, l’ouvrage invite à découvrir un secteur qui a le vent en poupe : la pierre-papier, l’épargne retraite immobilière par excellence.
Nous sommes désormais dans une zone de turbulences économiques, l’auteur intègre cette nouvelle donne tout au long de l’ouvrage :
“Les besoins en logements et en locaux d’entreprise sont toujours réels, les investissements justifiés et les rendements compétitifs comparés aux autres placements. Mais, que ce soit pour se loger ou pour investir, prendre position aujourd’hui sur un marché immobilier exige plus que jamais d’en maîtriser les risques et d’en dénicher les opportunités. C’est pourquoi, en plus de données statistiques, de mécanismes juridiques, de règles fiscales et de conseils financiers, le présent ouvrage offre au lecteur un décryptage de ces lois non écrites qui font bouger les marchés et sans la connaissance desquelles on ne saurait bien comprendre l’immobilier.”
Le rythme de construction de logements neufs n’a pas suivi l’évolution de notre société qui a vu le nombre des ménages augmenter fortement du fait de l’accroissement de la population, de l’allongement de la durée de vie, du divorce, etc. L’équation, pourtant simple, « un ménage = un logement » n’est devenue une évidence statistique que récemment et l’on estime entre un et deux millions le nombre d’habitations qui manque actuellement dans notre pays. Le déséquilibre entre l’offre et la demande s’est traduit par une très forte hausse des prix. En 2011, le mètre carré d’habitation valait entre deux et trois fois plus cher que dix ans plus tôt ! Des taux de crédit attractifs, des incitations à l’accession à la
propriété et à l’investissement locatif, les aides au logement, etc., ont soutenu le marché, jusqu’à l’excès parfois. Et jusqu’au retournement de 2012 : construction en berne, transactions en net repli, baisse amorcée des prix.
Le logement est détenu en très grande majorité par les ménages, que ce soit pour se loger eux-mêmes ou pour mettre en location. Il occupe de très loin la première place dans le patrimoine des Français qui y consacrent chaque année, en moyenne, près du quart de leur budget. Le présent ouvrage présente une à une toutes les situations et étapes à franchir : comment on devient propriétaire – pour se loger ou pour louer –, comment on fait construire, quelles sont les grandes règles juridiques et financières à prendre en compte, les pièges à déjouer pour réussir ses investissements, etc.
Les locaux d’entreprise (bureaux, murs commerciaux, boutiques, hôtels, cliniques, maisons de retraites privées, etc.) appartiennent majoritairement à leurs utilisateurs : les entreprises elles-mêmes ou leurs dirigeants. Mais la part des investisseurs extérieurs est en croissance constante ; ce sont principalement des sociétés immobilières cotées en Bourse (SIIC) ou non cotées (SCPI, OPCI), des compagnies d’assurances françaises ainsi que des fonds d’investissement étrangers. Compte tenu des montants en jeu, les particuliers sont peu présents sur ce marché, du moins en direct. En revanche, ils sont de plus en plus nombreux à s’y intéresser au travers de la pierre-papier, dont principalement les SCPI, un placement très accessible, rémunérateur et bien adapté à la constitution d’un patrimoine de rapport, en vue de la retraite notamment.
Le lecteur retrouve une compilation de tous les chiffres actualisés dont il faut disposer pour préparer sa vente ou son achat immobilier. Quelques exemples : prix des logements neufs et dans l’ancien par région, prix des loyers des logements, des bureaux, des locaux commerciaux, etc.
ainsi que toute la législation en vigueur qui se rapporte à l’immobilier, des aides au logement (page 26) pour acheter aux diagnostics techniques qu’il faut désormais faire réaliser pour vendre son bien immobilier (page 36) mais aussi la différence entre hypothèque et PPD (page 68)
Pour ne pas s’endetter à la légère la connaissance de quelques grandes règles de base est indispensable pour emprunter dans les meilleures conditions. L’auteur apprend à les décrypter : le meilleur taux d’intérêt ne fait pas toujours le meilleur prêt ! (page 62).
L’auteur attire l’attention de ses lecteurs sur de nombreux points cruciaux en leur apportant tous les éléments pour prendre la bonne décision. Quelques exemples : Acheter pendant le divorce : prudence ! (page 39) - Quel est l’intérêt d’acheter en SCI ? (page 44) - La qualité énergétique des logements neufs (page 57) - Le calcul du rendement d’un bien immobilier (page 78) - Les avantages de la pierre-papier (page 93).
Le sommaire de l’ouvrage :
L’auteur Christian Micheaud a été notaire stagiaire puis agent immobilier avant de devenir journaliste pour la presse patrimoniale. Depuis plusieurs années, il se consacre à l’information du public sur l’épargne immobilière à travers la presse et l’édition. Il est aussi formateur pour les conseils en gestion de patrimoine, sur les thèmes de l’immobilier.
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