LMP - LMNP : La location en meublé professionnel

Depuis la loi de finance 2009, est considéré comme loueur professionnel dans la location meublée, le loueur:

=> Inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé,

=> Dont les recettes annuelles tirées de la location en meublé sont supérieures à 23 000 euros (total des loyers taxes comprises),

=> Et qui retire de l’activité de loueur des recettes qui excèdent 50% de leur revenu global.

(Source : ministère du logement FS042 - Le loueur professionnel dans la location meublée)

Dorénavant ces trois conditions doivent être remplies, les loueurs ne respectant pas/plus ces conditions passeront à un statut LMNP. Néanmoins un période transitoire est prévue pour les locations acquises avant 2009.

Dans le cadre de la location meublée, le bénéfice net est égal à la différence entre le total des profits bruts de l’année précédant l’imposition et le total des charges supportées par le bailleur au cours de la même période.

Lorsque plusieurs logements conservés par le loueur dans son patrimoine privé font l’objet de locations meublées saisonnières et que le loueur s’en réserve la jouissance le reste de l’année, il ne peut pas déduire la totalité des charges annuelles (notamment amortissement, frais de gestion, frais financiers) mais seulement une fraction de celles-ci calculée au prorata de la durée de la location.

Si le solde entre les revenus issus de la location meublée et les charges est négatif, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus.

(Source :informations sur la fiscalité, ministère du logement FS043)

=> Récupération de la TVA (aussi valable pour LMNP) sous trois conditions:

1)Le logement doit être situé dans une résidence avec services, ou de tourisme classée.

2)L'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants: Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.

3)Les loyers perçus doivent être soumis à une T.V.A à 5,5%.

=> Amortissement de l’investissement: (aussi valable pour LMNP):

Il est possible d’amortir linéairement l’immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.

=> Economies d’impôt sur le revenu net global par l’imputation des déficits liés à l’exploitation (spécifique au statut LMP):

Le statut de loueur meublé professionnel permet de déduire du revenu global la totalité des charges foncières: intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais d’acquisition, dépenses d’entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien. Les loueurs professionnels peuvent imputer les déficits fonciers sur le revenu global, à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié, et sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles. Le régime des micro-entreprises exclut la possibilité de constater un déficit.

=> Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (spécifique au statut LMP):

Selon la législation en vigueur depuis 2009, l’exonération de la plus-value au-delà de 5 ans se fait:

1) Sur la totalité de leur montant lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à:

a) 250 000 euros s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés, ou s'il s'agit d'entreprises exerçant une activité agricole ;

b) 90 000 euros s'il s'agit d'autres entreprises ou de titulaires de bénéfices non commerciaux ;

2) Sur une partie de leur montant lorsque les recettes sont supérieures à 250 000 euros et inférieures à 350 000 euros pour les entreprises mentionnées au a du 1) et, lorsque les recettes sont supérieures à 90 000 euros et inférieures à 126 000 euros, pour les entreprises mentionnées au b du 1).

(Source : Legifrance, code général des impôts, Article 151 septies).

La loi modifie les seuils d'exonération des plus-values réalisées par les loueurs professionnels.

=> Exonération de l’ISF (spécifique au statut LMP):

Si l’investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), les biens loués n’entrent pas alors dans le calcul de l’ISF.

=> Transmission du patrimoine (spécifique au statut LMP):

Si la location en meublé professionnel s’exerce au travers d’une SARL de famille ou une EURL familiale, le paiement des droits est différé de cinq ans et peut être étalé sur dix ans.

A noter cependant que d’une part, l'inscription au RCS entraîne le paiement de cotisations aux organismes sociaux. D’autre part choisir d’investir dans les EHPAD et résidences pour personnes âgées, c’est également intégrer un domaine professionnel strictement réglementé, exigeant un haut niveau de qualité des services proposés.