Volontairement détaillé dans une matière particulièrement pointue, le Guide de la déclaration des revenus locatifs, paru aux éditions Le Particulier, apporte au contribuable toute l'information nécessaire pour remplir sereinement sa déclaration. À jour des nouveautés inscrites dans les dernières lois de finances et des décisions de justice les plus récentes, il renseigne sur les dépenses déductibles, le mécanisme de l'amortissement, les locations éligibles aux déductions spécifiques ou les particularités applicables aux bailleurs en SCI. Il intègre bien sûr le calcul du résultat foncier imposable ou l'imputation des déficits sur les autres revenus du contribuable. Son approche pédagogique s’appuie sur 80 exemples chiffrés et la reproduction de tous les imprimés fiscaux actualisés. Il a été réalisé sous la direction d’Olivier Puren.
La fiscalité des revenus générés par les immeubles loués est complexe. Lorsqu'ils sont non meublés, les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Au contraire, les revenus tirés de la location d'un logement meublé sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Dans chaque cas, plusieurs régimes d'imposition coexistent: le microfoncier et le réel dans le premier ; le micro-BIC, le bénéfice simplifié et le bénéfice normal dans le second.
Leur application dépend à la fois de la nature des biens donnés en location, du montant des loyers encaissés dans l'année par l'ensemble des membres du foyer fiscal et des options ouvertes à chaque contribuable.
Difficulté supplémentaire, lorsque le propriétaire a opté pour un régime fiscal de faveur, tel que le dispositif Robien, ou possède un immeuble “spécial”, tel qu'un monument historique, certaines charges foncières, en principe non déductibles des loyers, le deviennent. Mais, en contrepartie, il doit alors respecter des engagements dont la violation peut entraîner un redressement fiscal important.
“Le Guide de la déclaration des revenus locatifs 2009” est composé de 4 parties:
1- Déclaration régime par régime
2- Déclaration ligne par ligne
3- Déclaration étape par étape
4- Cahier spécial déclarations des SCI et de leurs associés
Robien, microfoncier, Besson, Périssol, meublés, loi Malraux… chaque dispositif locatif est soumis à des règles fiscales spécifiques. Le guide les analyse successivement dans les moindres détails.
=>Définition des zones ville par ville:
Certains dispositifs locatifs (Besson ancien – Borloo ancien - Besson neuf - Robien classique - Robien recentré - Borloo neuf) obligent les bailleurs à choisir un locataire aux ressources limitées et/ou à respecter des plafonds de loyers. Ces plafonds varient selon le lieu où est situé le bien, le territoire étant découpé en zones différentes en fonction du dispositif choisi. L'ouvrage donne la liste exhaustive des communes comprises dans chacune de ces zones.
Il propose une approche pédagogique exclusive pour remplir chaque ligne des différentes déclarations en s’appuyant sur des fiches pratiques et des exemples chiffrés. Il apporte ainsi des réponses claires sur les recettes à déclarer, les charges à déduire, le calcul de l’amortissement, l’imputation des déficits fonciers… la certitude de déclarer à l’euro près.
=>Exemple de la déclaration des loyers bruts (page 56 de l’ouvrage): “Vous donnez en location non meublée un studio 350 € par mois hors charges à un neveu étudiant. Celui-ci vous a réglé régulièrement jusqu’en juin 2008 et a cessé de vous payer depuis juillet. Compte tenu de vos liens, vous n’avez pas engagé de poursuites contre lui. Bien que vous n’ayez encaissé que 2100 € (350 x 6), vous devez déclarer la totalité des loyers que vous auriez dû recevoir, soit 4200 € (350 x 12). Vous relevez du régime microfoncier. Vous devez les déclarer sur votre déclaration n° 2042. N.B. Si vous aviez engagé des poursuites contre votre neveu (tel un commandement de payer), vous auriez pu ne pas déclarer les loyers non payés.”
Le remplissage des déclarations de revenus est souvent un exercice ingrat, en particulier lorsqu’il s’agit des formulaires de revenus fonciers. Loyers à déclarer, frais à déduire, calcul de l’amortissement, réintégration des provisions pour charges de copropriété, imputation des déficits fonciers… l’exercice pose souvent de nombreuses difficultés aux bailleurs. S’appuyant sur de nombreuses simulations, le livre permet d’appréhender concrètement les différentes étapes à respecter sans se tromper.
=>Exemple des conditions d’imputation des déficits fonciers (page 101 de l’ouvrage): “Vous avez engagé des travaux en juin 2008 dans un appartement que vous avez loué à partir du 1er juillet. Le paiement des travaux a généré un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global 2008. La déduction de ce déficit vous sera définitivement acquise uniquement si le logement est loué jusqu’au 31 décembre 2011. Si vous imputez un nouveau déficit sur votre revenu global de 2011, cette date butoir sera repoussée jusqu’au 31 décembre 2014, et ainsi de suite.”
La SCI (société civile immobilière) compte parmi les outils privilégiés pour créer et gérer un patrimoine immobilier. Cette structure permet notamment de mettre en location les immeubles qui lui sont apportés par ses associés ou qu’elle acquiert elle-même. Le guide propose un mode d’emploi pour remplir la déclaration annuelle de résultats n° 2072 ou n° 2071 pour les SCI dites “transparentes” (société de copropriété).
Enfin, pour permettre au contribuable d'anticiper, dès à présent, les profonds changements programmés par les pouvoirs publics, l'ouvrage donne les principales évolutions applicables aux loyers encaissés en 2009 : suppression de l'amortissement déductible au profit d'une réduction d'impôt dans les dispositifs Robien et Borloo neuf (nouveau dispositif Scellier), réforme du statut de loueur en meublé, transformation du régime Malraux, aménagement du régime des monuments historiques ou des propriétés démembrée.
Parution mars 2009 - Prix : 16 - Format : 21 X 29,7 cm - 144 pages - Disponible dès maintenant.
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