Si vous êtes propriétaire d'un terrain à bâtir en zone tendue, c'est le moment de vendre ! En effet, en vous y prenant maintenant, vous profiterez un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières. Comment tirer le meilleur parti de cet allègement fiscal ? Éléments de réponse.
Par Xavier Beaunieux
Pour inciter les propriétaires à se séparer de leurs terrains - qu'ils soient bâtis ou à bâtir - et ainsi favoriser la construction de logements, les pouvoirs publics ont mis en place un abattement exceptionnel (de 70 à 85 %) sur les plus-values consécutives aux ventes. Pour profiter de cette allègement fiscal, plusieurs conditions doivent toutefois être remplies. Celles-ci concernent principalement la localisation des parcelles, la date à laquelle la vente s'effectuera et l'engagement de l'acheteur de construire des logements (collectifs, sociaux ou intermédiaires).
Pour être éligible à l'abattement sur les plus-values qu'aura générées sa vente, un terrain doit se situer dans une zone tendue, c'est à dire au sein d'un secteur géographique caractérisé par un net déséquilibre entre la demande locative et l'offre disponible. Il s'agit des zones A et A bis (art. R. 304-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Bon à savoir
Si ce sont les terrains qui sont principalement visés par cette mesure, les biens immobiliers pourront également en faire profiter leurs propriétaires à conditions qu'ils soient démolis pour céder la place à des logements collectifs dans un délai de quatre ans.
Si cet allègement fiscal est exceptionnel, il est également temporaire. Concrètement, pour qu'un propriétaire puisse bénéficier de cette mesure, la promesse de vente devra avoir été signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. Quant à l'acte authentique, sa signature devra intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse aura été signée. Soit au plus tard le 31 décembre 2022 pour une promesse millésimée 2020.
Pour que l'abattement puisse s'appliquer aux plus-values, l'acquéreur des terrains devra prendre l'engagement d'y faire construire des logements. Ceux-ci devront être achevés dans un délai de quatre à compter du jour de la vente. S'il s'agit de logements collectifs, le taux sera de 70 %. Et il plafonnera à 85 % si ce sont des logements sociaux et intermédiaires qui composeront au moins 50 % du programme immobilier.
Si le futur acquéreur de votre terrain a l'intention d'y faire construire une résidence gérée, qu'il s'agisse d'une résidence étudiante ou d'une résidence seniors, vous aurez la possibilité de profiter de l'abattement exceptionnel sur les plus-values. Vous pourriez même réinvestir une partie de l'argent que vous aurez touché dans un logement en résidence seniors. Et pour cause, ce type d'investissement séduit de plus en plus de Français. Son rendement est intéressant (autour de 4 %), il permet de réduire ses impôts, les loyers sont garantis et vous n'avez pas à vous soucier de la gestion locative de votre investissement.
Les points clés à retenir
Le terrain doit-être idéalement situé à proximité ou au centre d’une ville, dans un bassin de population qui est au au minimum de 30 à 40.000 habitants (ville d’implantation de l’ordre de 10.000 habitants + agglomération – continuité urbaine).
Le terrain doit être, si possible, desservi par les transports en commun pour accéder au centre-ville et à une zone commerciale.
Les futurs habitants de la doivent pouvoir accéder à pied à des commerces et à des équipements collectifs.
La proximité d'un centre de soin et d'un hôpital est également un plus.
La surface du terrain constructible doit être comprise entre 4.000 et 12.000 m2. En milieu urbain, c’est la constructibilité du terrain qui va primer. La surface de plancher va aller de 4000 à 10 000 m2.
Le nombre de place de parking ne doit pas dépasser 1 place par logement: le besoin moyen s’établissant à 0,7 place par logement (places pour le personnel et les visiteurs inclus).
La plupart des opérateurs visent des s de 80 logements au minimum avec des espaces communs qui oscillent entre 400 et 1000 m2 pour les s les plus grandes (plus de 130 appartements).
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