Achat / reprise LMP - LMNP résidence senior, étudiante ou Ehpad La location meublée répond à deux objectifs essentiels :
Mais quels sont les risques et avantages de reprendre un lot "d'occasion" tout en continuant de bénéficer des avantages liés à la défiscalisation?
Sabine JISKRA, responsable de la gestion de la fortune à l'Institut du Patrimoine, nous accompagne dans l'exploration de cette opportunité qui peut présenter des avanatges pour l'investisseur .
La Rédaction
Pouvez-vous rappeler à nos lecteurs en quoi consiste le concept Loueur Meublé Professionnel ou non Professionnel?
Sabine JISKRA
Les investisseurs, qui louent leurs biens immobiliers avec le mobilier suffisant pour que le locataire puisse l'occuper avec ses seuls effets personnels, bénéficient du régime favorable de la « location en meublé ».
Les revenus tirés de ce type de location font partie de la catégorie des revenus industriels et commerciaux (professionnels ou non professionnels) et non pas de celle des revenus fonciers.
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), il convient de remplir 3 conditions cumulatives :
La Rédaction
Comment choisir entre LMP et LMNP?
Sabine JISKRA
La location meublée, plébiscitée pour sa souplesse et son régime fiscal attractif, recouvre des réalités économiques, juridiques et fiscales multiples. Sur le plan fiscal, deux statuts coexistent, celui de loueur professionnel (LMP) et celui de loueur non professionnel (LMNP), et avec eux, deux régimes d'imposition distincts. Dans une décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel, interrogé sur les critères de qualification du loueur en meublé professionnel prévus par l'article 151 septies du Code général des impôts dans sa rédaction issue de la loi du 30 décembre 2005, a jugé comme contraire à la Constitution la condition d'inscription au RCS. Cette décision pourrait avoir des retombées importantes pour les LMNP qui deviendraient de facto LMP. Cette question reste aujourd'hui en suspens.
Avantages de la LMP :
Avantages de la LMNP :
La Rédaction
Tout "particulier" peut investir au travers de ce dispositif?
Sabine JISKRA
Tout Particulier peut investir au travers de ce dispositif mais il faudra remplir les conditions de l'article 151 septies du CGI pour obtenir le statut de LMP (excepté le critère de l'inscription au registre du commerce ?). Il faut simplement s'assurer que l'investissement en meublé répondent aux objectifs de l'investisseur.
La Rédaction
Le marché de " l'occasion" sur ce type de produits semble présenter des avantages. Pouvez-vous nous les résumer?
Sabine JISKRA
Le marché de l'occasion peut présenter des avantages.
En effet, lorsque vous achetez un bien neuf, vous pouvez être redevable de la TVA qui vous sera remboursée par l'administration fiscale dans les 6 mois suivants la livraison du bien ou sa mise en location.
Ainsi, l'achat d'un bien déjà livré vous permet de percevoir des loyers quasi immédiatement et sans avancer la TVA durant la période de construction ou de rénovation.
La Rédaction
Globalement la reprise d'un lot LMP / LMNP est il financièrement intéressant d'un point vue purement valeur d'achat?
Sabine JISKRA
Si la question porte sur la valeur de revente d'un bien acquis en meublé, cela dépend du type de meublé.
En effet, il est évident que le marché de la revente est plus réduit que celui de l'immobilier classique car on ne peut pas proposer le bien pour un usage privé.
Il faut donc s'adresser à un marché d'investisseurs.
Le prix de vente dépendra du rendement généré par le bien et ne dépendra en aucun cas du prix du m2.
La Rédaction
Quels sont les risques et pièges à éviter?
Sabine JISKRA
Points de vigilance de la LMP :
Points de vigilance de la LMNP :
La Rédaction
Résidence étudiante, Résidence Senior ou EHPAD, dans les trois cas les avantages et inconvénient sont-ils les mêmes ?
Sabine JISKRA
Les avantages et inconvénients des locations meublées ne sont pas tout à fait les mêmes selon le type de résidence.
La Rédaction
Quels sont les critères de choix dans la sélection d'un lot LMP/ LMNP d'occasion (date d'achat initial, montant, localisation, durée du bail...)?
Sabine JISKRA
Pour les résidences seniors comme pour les résidences étudiantes, l’emplacement est un critère de sélection essentiel. Cet élément est un peu moins important pour les EHPAD dans la mesure où leur existence dépend d’un agrément donné par le Ministère de la Santé en fonction du Numérus Clausus. En outre, les EHPAD doivent être faciles d’accès pour permettre les visites des proches.
Dans tous les cas, le prix doit rester cohérent avec le projet de l’investisseur. Plus l’exploitant sera solide, plus le prix sera élevé.
Quant à la durée du bail restante, il faut faire attention à ce qu’elle ne soit pas trop courte car, en règle générale, en fin de bail, les conditions peuvent être revues à la baisse au détriment de l’investisseur.
La Rédaction
Pour conclure vos meilleurs conseils pratiques pour ce type de projet d'investissement.
Sabine JISKRA
Plusieurs conseils :
Sabine JISKRA,
Responsable de la gestion de la fortune à l’Institut du Patrimoine
https://www.institut-patrimoine.com
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