M&G Real Estate, qui fait partie de la division de gestion d'actifs privés et alternatifs (75 milliards d'euros sous gestion) de M&G plc, a réalisé l'acquisition en état futur d'achèvement de deux actifs en France auprès de promoteurs de premier plan, à savoir une résidence étudiante située à Clichy-la-Garenne (92), co-développée par Cogedim et Serpi, et une résidence pour personnes âgées située à Aix-en-Provence (13), développée par Cogedim. L'ensemble représente un investissement cumulé d'environ 56 millions d'euros, réalisé pour le compte de son fonds core paneuropéen, le M&G European Property Fund.
Au cours des derniers trimestres, M&G Real Estate a considérablement augmenté son exposition au secteur résidentiel en Europe continentale et en France en particulier. Cette nouvelle allocation repose notamment sur l'analyse des tendances démographiques à long terme, générant une demande croissante de logements de qualité, mais également une pénurie désormais structurelle de foncier, de projets autorisés et donc de produits de qualité.
Dans ce cadre, et également dans un environnement de manque de logements étudiants de qualité en région parisienne, M&G Real Estate réalise sa première acquisition dans le secteur des résidences étudiantes en France, avec l'achat en VEFA d'un projet moderne situé à Clichy-la-Garenne, qui sera géré par l'opérateur Nemea en vertu d'un bail de long-terme. Limitrophe du 17ème arrondissement de Paris, Clichy bénéficie d'un programme de transformation urbaine en cours ainsi que d'une grande accessibilité à la plupart des pôles universitaires de la région.
Le fonds a également acquis une résidence pour personnes âgées, partie d'un programme résidentiel haut de gamme situé dans le centre-ville d'Aix-en-Provence, au sein de la très attractive région de Provence-Alpes-Côte d'Azur. Cette acquisition fait suite à une première opération à Levallois-Perret dans le secteur très recherché des résidences seniors.
Au-delà de leurs qualités immobilières intrinsèques, les deux projets ont été sélectionnés pour leur adéquation avec la stratégie ESG de M&G Real Estate. Conformément à la nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, les immeubles nouvellement construits satisferont aux exigences techniques, environnementales et de sécurité les plus récentes en matière de logement en France et répondront à un niveau élevé de durabilité avec la certification NF Habitat HQE. Par ailleurs, un soin particulier a été donné au bien-être des résidents, qui bénéficieront d'une accessibilité immédiate aux transports, à la proximité de services, mais également de grandes surfaces vitrées, de balcons, ainsi que de grands espaces communs, des places de stationnement et d'emplacements pour vélos.
Suite à ces acquisitions, Antonin Prade, Directeur des investissements de M&G Real Estate en France, a déclaré :
« Le besoin en surfaces d'habitation, que ce soit pour les étudiants ou les retraités, constitue une tendance majeure du marché immobilier, qui n'est pas prêt de ralentir. Toutefois, la demande est susceptible de varier d'une ville à l'autre et implique une compréhension approfondie des tendances sur des micro-marchés, comme en l'occurrence les flux démographiques ou les regroupements universitaires. Dans une perspective à long terme, nous nous attendons à ce que le secteur des résidences pour personnes âgées ainsi que celui des résidences étudiantes génèrent de solides performances ajustées du risque ».
Dimitri Doublet, Director au sein de l'équipe de gestion du fonds M&G European Property Fund, a ajouté : « Cette transaction marque une nouvelle étape importante dans le renforcement simultané de l'exposition du fonds à la France et au secteur résidentiel. Elle est gage d'une forte diversification et d'un solide potentiel de croissance des loyers à long terme pour nos investisseurs. Le marché résidentiel dans les grandes villes d'Europe demeure déséquilibré et constamment tendu sous l'effet de la rareté de l'offre. Les zones à forte densité de population en France comme Paris ou Aix-en-Provence ne font pas exception. Dans ce contexte, nous considérons que ces actifs résidentiels extrêmement recherchés offrent les bénéfices de flux plus résilients et d'une moindre volatilité avec un potentiel d'appréciation sur le long terme évident ».
Initialement prévue pour être opérée sous la marque les Essentielles la résidence de Levallois-Perret sera opérée sous la nouvelle marque Casa Barbara
Flashback sur Septembre 2019
M&G Real Estate a fait sa première percée dans le secteur résidentiel français avec une acquisition d’un montant de 47 millions d’euros à Levallois-Perret pour le compte de ce fonds M&G European Property Fund géré par David Jackson et Simon Ellis. L’immeuble de bureaux actuel sera réaménagé par Novaxia Développement en résidence pour personnes âgées et devrait être achevé au cours du deuxième trimestre de 2021. Il sera loué aux Essentielles, l'un des principaux opérateurs français de résidences pour personnes âgées et de soins de santé, sur la base d'un bail ferme de 12 ans.
La nouvelle résidence offrira une alternative aux maisons de retraite traditionnelles, à l’attention des seniors autonomes et socialement actifs souhaitant vivre dans un cadre communautaire, mais avec les avantages culturels et les facilités de transport d’un environnement urbain. Elle met l’accent sur la santé et le bien-être, tandis que des services de divertissement et de conciergerie de haute qualité agrémenteront les grands espaces communs vecteurs d’interaction sociale du complexe, qui est situé à proximité immédiate des services médicaux de la ville.
Selon les recherches des Nations Unies, la faiblesse persistante du taux de natalité et la hausse de l’espérance de vie modifient radicalement le tissu social français, marquant une transition vers une structure démographique beaucoup plus âgée et une pression accrue sur les infrastructures.
David Jackson, Gérant chez M&G Real Estate, déclare : « Bien que le marché des RSS soit relativement nouveau en France, nous constatons déjà une forte demande d’immeubles résidentiels pour seniors plus récents à Paris et en région parisienne, compte tenu du vieillissement de la population et des contraintes actuelles au niveau de l’offre à Levallois-Perret, une zone en pleine mutation sur le plan de l’immobilier de bureaux et résidentiel. À long terme, nous entrevoyons des opportunités intéressantes permettant de bénéficier de l’évolution et de la croissance du secteur et nous pensons que les facteurs de l’offre et de la demande alimenteront une croissance des loyers significative à moyen terme. Le moment venu, nous espérons annoncer d’autres acquisitions résidentielles à travers l’Europe, conformément à notre stratégie visant à renforcer notre allocation au secteur résidentiel et du logement dans son ensemble ».
Mathieu Descout, Directeur Général de Novaxia Développement, indique : « Novaxia Développement met son expertise au service de grands propriétaires. C’est pourquoi nous sommes heureux d’agir en qualité d’expert pour le compte de M&G Real Estate. Le savoir-faire de Novaxia Développement en tant qu’aménageur urbain innovant est reconnu, et cette vente en est l’exemple même. Les usagers de cette résidence idéalement située seront ainsi à moins de 10 mn du métro 3, Louise Michel, du centre commercial So Ouest et du centre-ville de Levallois-Perret. Un emplacement stratégique dans la première couronne à l’ouest de Paris. »
Valérie Bertone, Responsable du développement commercial des Essentielles, ajoute : « Les critères de notre stratégie d’implantation sont très exigeants. L’avenue Jean Jaurès est l’exemple parfait de ce que nous recherchons : un complexe au coeur d’un quartier résidentiel animé offrant exactement les commodités qui conviennent à nos futurs résidents. Nous espérons que ce développement à Levallois Perret marquera le début d’un partenariat à long terme avec M&G Real Estate ».
Par ailleurs, le fonds European Secured Property Income Fund de M&G a également initié une exposition au secteur des résidences seniors et des infrastructures de soins en finançant la construction de deux résidences pour personnes âgées et résidences assistées en Suède. Ces résidences, qui sont loués aux municipalités locales, fournissent des installations de haute qualité pour la communauté tout en offrant aux investisseurs de M&G des flux de trésorerie liés à l’inflation garantis par un locataire public.
