XERFI PRECEPTA vient de publier une étude approfondie, après plusieurs mois d’enquêtes, sous le titre
« Le marché des résidences seniors à l’horizon 2015 – Diversification des concepts, maturation des modèles économiques, déploiement … : Enjeux et perspectives d’un marché à fort potentiel »
Auteur de l'étude : Jean-Christophe Briant
250 pages
Principales conclusions de cette nouvelle étude
« Même si sa part reste faible comparée aux autres types d’hébergement destinés aux personnes âgées (logements adaptés du parc privé et social, EHPA, EHPAD), le secteur des résidences seniors trouve progressivement sa place dans ce paysage résidentiel.
D’après les experts de Xerfi-Precepta, le parc de résidences seniors progressera de 55 % à l’horizon 2015 passant de 374 à 580 unités, pour un total de 50 000 logements.
A plus long terme (entre fin 2015 et fin 2020) et selon le scénario « médian » de Xerfi-Precepta, plus de 400 résidences seniors devraient entrer en exploitation.
Cela permettrait alors d’atteindre 1 000 unités à la fin 2020, pour un total de 83 000 logements.
Traditionnellement, le parcours résidentiel des seniors est marqué par un maintien à domicile suivi d’une entrée dans une institution.
Mais l’arrivée des premiers baby boomers à la retraite modifie peu à peu la donne.
Mobiles et réceptifs, ces seniors « actifs » (60-74 ans) répondent plus favorablement aux projets et concepts originaux proposés par les opérateurs.
Les seniors « fragilisés » (75-84 ans), sont également ciblés par ce type d’hébergement.
Un coeur de cible en progression
Ces deux profils de seniors constituent donc un coeur de cible très actif puisqu’il progressera fortement à l’horizon 2030 avec l’entrée progressive des baby boomers (personnes nées entre 1945 et 1975) dans ces classes d’âges.
Les opérateurs doivent donc adapter leur offre, chaque profil ayant des attentes différentes.
Les baby-boomers, qui souhaitent un confort matériel, immobilier et naturel, sont à la recherche de proximité (famille, amis, retour dans la région d’origine).
Les seniors « fragilisés » privilégient, quant à eux, la sécurité matérielle et physique ainsi que l’accès à des équipements sociaux et de santé.
Outre ces caractéristiques, les seniors sont attentifs à l’implantation géographique.
Ils s’orientent vers trois catégories de lieux : les moyennes ou grandes villes des zones littorales ensoleillées, les grandes villes ou agglomérations dans lesquelles résident les descendants et la proximité des villages ou les petites zones rurales pour un retour aux sources ou un maintien près des racines.
Aujourd’hui, la résidence senior s’impose peu à peu comme un mode d’hébergement à part entière.
En effet, elle devient progressivement une alternative de plus en plus crédible au domicile « historique » en apportant une réponse adaptée en termes de concept, d’emplacement et/ou de prix.
Pour ce dernier facteur, les opérateurs doivent considérer qu’il existe une forte hétérogénéité des niveaux de vie des seniors à un âgé donné, selon la région mais également suivant leur avancée en âge.
Construction d’un modèle économique viable
Même si les tendances sont positives, plusieurs menaces perdurent : freins socio-culturels, incertitudes sur l’attractivité fiscale et financière de l’investissement en résidence senior, etc.
Les experts de Xerfi-Precepta ont donc identifié les défis des acteurs pour les années à venir.
Tout d’abord, ils devront élaborer une offre pertinente pour attirer de nouveaux clients et les fidéliser.
Ensuite, ils devront construire un modèle économique performant en s’appuyant tout particulièrement sur le rôle de « guichet unique » des représentants des exploitants au sein de la résidence.
Enfin, les opérateurs doivent repenser leur stratégie marketing-communication et se doter d’une stratégie d’image en cohérence avec la démarche identitaire.
En effet, ils souffrent notamment d’un manque de reconnaissance des pouvoirs publics et de leur clientèle potentielle et pour gagner en crédibilité, ils doivent absolument multiplier les initiatives.
Aujourd’hui par exemple, seul un opérateur sur deux parmi les 30 premiers communique auprès des collectivités territoriales.
Forts de modèles d’activité plus solides et rentables, les acteurs renforcent leur présence partout en France pour séduire de nouveaux clients.
Ainsi, les projets ne ciblent plus uniquement les zones littorales (Arc Atlantique et Grand Sud), où les opérateurs sont déjà bien implantés, mais également des territoires comme le Grand Centre et le Grand Nord, jusque-là quelque peu délaissés.
Certains opérateurs iront même jusqu’à développer une offre à destination d’une clientèle plus rurale comme les Hameaux de campagne : 14 résidences exploitées à fin 2015 dont 13 dans la zone Grand Centre.
Un secteur très concurrentiel
Véritable « eldorado attendu du 3ème âge », ce marché attise les convoitises.
Les « pionniers », qui dominent le marché en 2012, renforceront leur position à l’horizon 2015 grâce à l’élargissement de leur parc.
Ainsi, Domitys, Les Senioriales, Les Jardins d’Arcadie et Les Villages d’Or vont créer près de 80 nouveaux ensembles mis en exploitation d’ici à fin 2015.
Des nouveaux acteurs rejoignent aussi le marché, attirés par son fort potentiel de croissance, à l’instar de Résidences Cogedium Club, Sairenor, Ovélia ou encore le Groupe Stéva.
Ces nouveaux acteurs sont portés par des groupes de promotion immobilière, d’hébergement de loisirs ou des groupes de maisons de retraite.
Leur entrée sur le marché a été assez rapide grâce à leur capacité financière, leur savoir-faire et leur bonne maîtrise des modèles économiques d’exploitation rentables.
Autant de ressources qui ont été sous-estimées par certains acteurs régionaux, pas assez solides ou ayant négligé les spécificités (concept, exploitation) de ce type de bien ces dernières années. »
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