Lifento, société de gestion pure player de l'immobilier de santé, publie les résultats de son étude sur le marché de l'immobilier de santé en Europe, réalisée avec le cabinet de conseil en immobilier, JLL. S'en dégage plusieurs grands enseignements : un essor de la liquidité et des opportunités, avec des rendements attractifs et une stabilité notable du marché, notamment par rapport à celui de l'immobilier tertiaire.
Les volumes investis dans les actifs de santé en 2023 (au 30/09/2023) ont baissé de 26% par rapport à la même période en 2022, contre une chute de 63% pour l'immobilier de bureaux.
Un marché de plus en plus liquide
Ces dernières années, le secteur de l'investissement dans l'immobilier de santé a gagné en maturité et a considérablement accru sa liquidité, marquant ainsi une transition par rapport à sa perception initiale en tant que marché de niche au début des années 2010.
D'un côté, les biens et services de santé sont en constante hausse en lien avec la part croissante de la population âgée de 65 ans et plus en Europe. D'un autre côté, la crise de la Covid-19 a mis la santé au cœur des préoccupations des États qui, en vue d'assurer une souveraineté sanitaire et mieux répondre aux prochaines épidémies, ont augmenté les dépenses publiques en faveur du secteur de la santé.
Ainsi entre 2018 et 2022, le volume d'investissement annuel moyen a considérablement augmenté, avec 5,7 milliards d'euros investis sur cette période sur les marchés étudiés (France, Allemagne, Belgique, Italie, Espagne et Portugal), contre 2,6 milliards entre 2013 et 2017.
Cette augmentation de la liquidité est observée sur tous les marchés, bien que leurs tailles varient. En tête, le marché allemand affiche une moyenne annuelle de 2,5 milliards d'euros sur la période 2018-2022, suivi du marché français (1,6 milliard d'euros), du marché espagnol (690 millions d'euros), du marché belge (430 millions d'euros), du marché italien (380 millions d'euros) et enfin du marché portugais (150 millions d'euros).
Des taux de rendement plus attractifs et moins volatiles que dans le tertiaire
Les rendements prime des Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) ont atteint un niveau minimal de 4 % en France et de 3,90 % en Allemagne à la fin du premier trimestre 2022. De même, en France, les rendements prime des cliniques ont connu une compression pendant la même période, se fixant à 4,25 % pour les cliniques SSR/Psy et à 4,75 % pour les cliniques MCO (Médecine, Chirurgie, Obstétrique) à la fin du premier trimestre 2022.
Par ailleurs, même avec une décompression plus lente, les actifs de santé demeurent plus attrayants que les bureaux en offrant une prime de risque supérieure par rapport aux obligations d'État à 10 ans. En France, cette prime de risque s'élève à 137 points de base pour les EHPAD, à 162 points de base pour les cliniques SSR/Psy et à 187 points de base pour les cliniques MCO, comparativement à seulement 87 points de base pour les bureaux. En Allemagne, les EHPAD présentent une prime de risque de 235 points de base, contre 150 points de base pour les bureaux.
Enfin, les actifs de santé ont démontré leur caractère défensif, affichant une volatilité moindre des taux de rendement. Entre le T1 2022 et le T3 2023, le taux prime des bureaux en France a décompressé de 150 points de base, tandis que celui des EHPAD et des cliniques SSR/Psy a connu une décompression plus modérée de 50 points de base sur la même période, atteignant respectivement 4,50 % et 4,75 % (et 25 points de base pour les cliniques MCO, atteignant 5,00 %). En Allemagne, la décompression des taux prime des bureaux a été de 155 points de base, contre 100 points de base pour les maisons de retraite médicalisées, atteignant 4,90 %.
Un marché destiné à s'étendre
Une autre spécificité du marché immobilier de la santé, recherchée par les investisseurs, est son caractère diversifiant et défensif par rapport aux actifs de bureaux. En effet, souvent et afin de générer des capitaux pour financer leur développement, les opérateurs de santé extériorisent leurs murs auprès de partenaires de long terme en signant des baux dont la durée peut aller jusqu'à 30 ans (selon les contextes et les pays), ce qui est un facteur de stabilité et assure des revenus prévisibles aux fonds d'investissements.
A l'échelle des 6 marchés étudiés, les volumes investis dans les actifs de santé en 2023 jusqu'à fin septembre représentent une baisse de seulement 26 % par rapport à la même période en 2022, contre une chute de 63 % pour les bureaux.
«À la lumière du vieillissement de la population et des impératifs de diversification des investisseurs, l'immobilier de santé est destiné à jouer un rôle de plus en plus prépondérant au sein de leurs allocations dans les années à venir, précise Frédéric Delleaux, founding partner de Lifento. De plus, le patrimoine immobilier détenu par les opérateurs de santé demeure important, assurant encore un potentiel d'externalisations pour les prochaines années. Des opportunités pourraient également émaner du secteur privé à but non lucratif et des hôpitaux publics, via des ventes, des cessions de baux ou des sale & leaseback, générant des transactions d'envergure».
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