L'immobilier de santé, une classe d'actifs prisée des investisseurs

Malgré un contexte économique et financier difficile, l'immobilier de santé devrait conserver son attractivité à l'avenir. Le montant des transactions a faiblement progressé en 2022 (environ 2%) et le scandale Orpéa a pu refroidir certains investisseurs. Toutefois, la construction de bâtiments santé a été dynamique avec un bond de 14% des surfaces démarrées l'an dernier. Le marché bénéficie en effet de solides moteurs entre une demande constante, la privatisation croissante de l'offre de santé ou encore le bon niveau des rendements des actifs de santé (plus de 4%). Sans oublier le rôle prépondérant des gestionnaires de fonds alternatifs en immobilier et l'arrivée de nouveaux entrants à l'affût de deals. Dans ces conditions, les transactions dans l'immobilier de santé devraient progresser de 4% à 10% par an en 2023 et 2024 pour atteindre 1,35 à 1,5 milliard d'euros selon les experts de Xerfi Precepta. C'est d'autant plus vrai que le groupe Orpéa ambitionne de céder l'équivalent d'un milliard d'euros d'actifs immobiliers pour financer sa croissance et son désendettement. De quoi animer le marché. L'immobilier de santé conservera pourtant son statut de niche de l'immobilier d'entreprises. Malgré l'apport de nouvelles catégories d'actifs moins techniques (maisons de proximité ou life sciences), le montant total des ventes peinera en effet à franchir significativement le cap du milliard. Au passage, précisons que le label ISR est un critère de plus en plus recherché par les gestionnaires de fonds immobiliers.

La remontée des taux complique toutefois l'équation économique des acteurs. La pierre-papier se heurte en effet à la concurrence d'autres solutions d'épargne ou d'investissement alors que l'inflation renchérit le coût des nouveaux projets. La santé a vocation à rester une niche pour représenter 3% à 4% du total des investissements dans l'immobilier d'entreprise en 2023, de l'avis des experts de Xerfi Precepta. Cela s'explique par le fort pouvoir de marché de l'exploitant (par rapport à d'autres types d'actifs), en effet détenteur de l'autorisation d'exercer des soins de santé. Un pouvoir de marché qui joue d'ailleurs en défaveur du propriétaire lors des renégociations de bail (tous les 9 à 12 ans). Par ailleurs, les actifs de santé ne peuvent être exploités que pour la réalisation de soins. En clair, en cas de difficultés, le propriétaire devra identifier un nouvel opérateur détenteur d'une autorisation. Ce qui peut s'avérer long et incertain. Ancré sur le long terme dans le paysage de l'investissement immobilier, l'immobilier de santé a en réalité vocation à rester une alternative aux débouchés traditionnels (bureaux, commerces).

Des stratégies de diversification à la labellisation ISR

Pour contourner les contraintes du marché français, les acteurs de l'immobilier de santé s'emploient à trouver des relais de croissance. A travers une forte présence dans de nombreux pays européens, ils misent déjà depuis plusieurs années sur le développement à l'international. Orpéa et Korian mais aussi Colisée ou DomusVi occupent ainsi des positions fortes dans de nombreux pays.

Les opérateurs se positionnent également sur des actifs connexes, comme par exemple les maisons de santé. C'est entre autres le cas d'Office Santé, de Medic Global ou encore de DocCity. Ce dernier est par ailleurs l'un des premiers opérateurs à faire le pont entre les espaces de soins et les sciences de la vie. L'immobilier life sciences se compose surtout de bureaux et laboratoires destines à la R&D.

L'investissement socialement responsable (ISR) est l'un des leviers de croissance des sociétés de gestion et une tendance de nature à façonner le jeu concurrentiel dans l'immobilier de santé. A ce titre, l'ouverture de la labellisation ISR aux fonds immobiliers en octobre 2020 a été un tournant majeur, en permettant d'objectiver les stratégies bas carbone des investisseurs. Label de référence, reconnu et qui fait autorité en France et en Europe, ce label constitue également une source de valeur ajoutée pour les véhicules. Cette labellisation permet en outre de répondre à une demande croissante des investisseurs, institutionnels mais aussi particuliers, pour des produits socialement responsables. Aujourd'hui, cinq SCPI Santé sont titulaires du label ISR.

Primonial REIM bientôt seul en tête ?

Une poignée d'investisseurs et gestionnaires d'actifs se disputent le marché tricolore de l'immobilier de santé, dont les foncières Icade et Cofinimmo, et les gestionnaires Primonial REIM, Swiss Life AM ou encore BNP Paribas REIM. A la tête d'un patrimoine supérieur à six milliards d'euros chacun, Icade Santé et Primonial REIM se situent largement au-dessus de leurs compétiteurs. Ces acteurs profitent de leur proximité avec les principaux exploitants avec lesquels ils ont parfois noué des partenariats. De plus petits groupes détenteurs de véhicules spécialisés dans la santé parviennent toutefois à rivaliser avec les plus gros. C'est notamment le cas d'Euryale AM.

L'annonce, en mars 2023, de la cession de 64% la participation d'Icade dans Icade Santé à Primonial REIM, a constitué un événement majeur. Dès juillet, Primonial REIM va prendre le contrôle opérationnel du patrimoine détenu en France par Icade Santé, renforçant son leadership sur le marché.

Compte tenu du nombre important de nouveaux acteurs, le paysage concurrentiel va sans doute se stabiliser au niveau des fonds purement spécialisés. Il est probable que les nouveaux véhicules d'investissement se positionnent sur un ensemble d'actifs alternatifs (dont l'enseignement, du résidentiel ou des life sciences). La concurrence va en effet monter d'un cran pour accéder aux deals portant sur le cœur du marché (cliniques SMR ou MCO, les EHPAD).

Plus généralement, le jeu concurrentiel sera marqué par la montée en puissance des groupes privés dans l'offre de santé du territoire. Portés par des logiques de groupe, les exploitants continueront de recourir à l'externalisation immobilière pour financer leur croissance et se concentrer sur l'opérationnel.