D'après une récente étude de l'INSEE, il y aurait 115 000 seniors dépendants supplémentaires d'ici 2040 en Occitanie, soit deux fois plus de personnes âgées de 85 ans ou plus dans la région. Face au vieillissement de la population occitane, les politiques publiques du logement doivent développer de nouvelles formes de prise en charge : maintien à domicile, adaptation du logement, EHPAD, résidences services seniors...
Deux fois plus de personnes âgées de 85 ans ou plus d'ici 2040
Selon un récent rapport du Syndicat National des Résidences avec Services pour Ainés (SNRA), le maintien à domicile est source de difficultés pour les familles, les proches et les aidants, avec seulement 6 % des logements étant adaptés à la perte d'autonomie.
La ville de Toulouse compte actuellement 42 maisons de retraite, la région Occitanie dispose quant à elle de 61 000 places en EHPAD ou en unités de soins de longue durée (USLD).
Pour anticiper la hausse de la population vieillissante d'ici 2040, l'Agence Régionale de Santé Occitanie à lancé en septembre 2019 un appel à candidature pour accompagner à titre expérimental des projets de solutions innovantes participant au bien vieillir à domicile.
L'objectif est de permettre à l'offre de services actuelle (EHPAD, SSIAD, etc.) de s'ouvrir au-delà de ses fonctionnalités traditionnelles. Ce dernier type d'habitat innovant concerne de petits ensembles de logements indépendants, associant espaces de vie individuelle et de vie.
Une nouvelle offre de résidences avec services pour seniors
Pour faire face à l'augmentation de la population des seniors, les collectivités locales sont de plus en plus nombreuses à adhérer au concept de résidences avec services pour les seniors, elles multiplient ainsi les appels d'offres. Les municipalités, promoteurs et exploitants agissent en concertation pour leur développement.
Comment cela fonctionne-t-il ? Les communes délivrent les permis de construire et détiennent des pouvoirs essentiels dans la réalisation d'une politique de l'habitat. Désormais, dans le cadre de la loi d'adaptation de la société au vieillissement (ASV), le Programme local de l'habitat (PLH) prend en compte la question du logement des personnes âgées et de la perte d'autonomie.
Quelles que soient les différentes étapes de la création d'une résidences avec services pour seniors (appel d'offres, choix du site, construction...), les promoteurs et exploitants doivent s'adapter à la législation nationale et aux règles locales d'urbanisme.
De son côté, le plan local d'urbanisme (PLU), est généralement défini au niveau de la commune. Il comprend toutes les règles d'occupation des sols (définition des zones constructibles, coefficients d'occupation des sols...) et inclut le vieillissement en matière de diagnostic et d'orientation.
L'Occitanie est la quatrième région à avoir mis en exploitation le plus grand nombre de résidences services seniors et de logements entre la fin 2017 et la fin 2019, juste après le Grand-Est, la Nouvelle-Aquitaine et l'Ile-de-France.
Par ailleurs, 170 nouvelles résidences de ce type ont été créés entre 2013 et 2017, soit une croissance de 40% en France pour cette période. Cette hausse s'explique notamment par le manque de logements adaptés et les diverses difficultés rencontrées dans les EHPAD. En 2020, il est prévu la création de 800 établissements supplémentaires, soit une croissance de +32% par rapport à 2017.
La promotion immobilière à Toulouse développe son offre pour les seniors
D'après un dossier de l'INSEE, près de 17% de la population à Toulouse a plus de 60 ans, mais il y a encore peu de logements qui soient adaptés. Pour pallier ce déficit, certains promoteurs de l'agglomération toulousaine s'engagent à construire des résidences adaptées avec services pour les seniors, mais qui sont aussi pensées pour favoriser la mixité sociale.
Composées de logements individuels allant généralement du studio au 3 pièces, ces résidences se situent à proximité des commerces, transports et dispositifs médicaux, indispensables à leur quotidien. Pensées pour développer les échanges entre les résidents, les résidences avec services construites par les promoteurs profitent souvent d'espaces communs généreux. Les logements en eux-mêmes sont pensés pour le confort des personnes âgées en étant adaptés à leurs besoins : domotique, salle de bain ergonomique, volets électriques...Tous ont été conçus pour offrir aux seniors sécurité et autonomie.
Des résidences ouvertes à l'investissement
Les résidences avec services pour les seniors représentent également un bon marché pour l'investissement locatif. Un placement dans ce type de logement assure une rentabilité moyenne de 4% aux investisseurs dans la région toulousaine. Le dispositif Censi-Bouvard est particulièrement adapté à ce type d'investissement en proposant aux investisseurs de récupérer la TVA de 20% et de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du prix hors taxe sur le bien investi.
La loi des Finances 2019 a d'ailleurs prolongé le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2021, permettant à tous ceux qui le souhaitent de bénéficier d'avantages fiscaux pour 2 ans supplémentaires dans la Ville rose et ses environs.
